株式会社IR不動産コンサルティング
こんにちは近藤です。今までの記事で、不動産売却における査定の意味を理解して、業者の暗部抜き行為、さらには一括見積もり査定の罠までご理解いただけたと思います。まだ読まれてない方はこちらを読んでください。
本日はさらに普段知られていない、検索してもまず出てこない重要な内容をお伝えします。
この事実を本当に鵜呑みにしてしまい、結果として罠にハマってしまう方が後を絶ちません。絶対にはまらないように気をつけてください。
それは不動産売却や売却査定情報を検索すると上位検索される中にアフィリエイトサイトが大多数混じっている事実です。そしてこのことを理解している方がほとんでいないのです。
このアフィリエイトサイトですが私も驚いたのですが、不動産取引に関わることがジャンル別に事細かく書かれています。どこの不動産業者よりも詳しく書かれていますので、ここは参考になることも多く我々不動産業者も見習わなければいけないと思っています。
しかし記事の最後に必ずおすすめ一括無料査定サイトかおすすめ業者に誘導しています。最初見たときこの誘導先のサイトや業者には？マークがつき疑問でした。このサイトどこの不動産屋だろうと探しましたが、どこにも不動産屋の名前が見当たりません。
これはおかしいと思い、さらに調べていきました。すると分かったことは、このサイトがアフィリエイトサイトだと判明しました。いわゆるサイトアフィリエイトと言われるものです。
サイトがしっかり作り込んでいて、SEO対策もされているので上位検索されて出てきます。そして誘導先の一括見積もりサイトやオススメ業者に誘導すればこのサイト運営者に課金されるわけです。
不動産取引に関わる作り込んである情報は全てアフィリエイトのためのツールとなっているわけです。
そして不動産売却するためのおすすめは、誘導している一括見積もりサイトから多くの業者から見積もりをとり、多くの業者と契約することと書かれています。
これをそのまま鵜呑みにしたらどうなりますでしょうか？私が前回指摘した一括見積もりサイトの罠にそのままハマります。
不動産取引の媒介契約は３つです。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約です。専任媒介契約は一つの業者との契約になります。専任媒介契約と専属媒介契約と違いは、自己発見取引ができるかどうかの違いです。専属専任媒介契約は自己発見取引ができません。
ここでの問題はこの一般媒介契約です。一般媒介契約は複数の業者に依頼は可能です。ただしレインズへの登録義務はありません。レインズとは国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構のことで、このシステムを使って不動産業者間で情報を共有します。ここに登録されなければ売り出されてないようなものです。
そして私が先にお話ししている通り、業者は抜き行為を警戒します。仲介売却の場合、とにかく他社の見積もり額を探りながら見積もり査定は適正価格より高めに出してくるでしょう。なぜなら高く出さないとその業者へ依頼されないからです。その最高額やチャレンジ価格を鵜呑みにすると売れるものも売れなくなります。適性価格より乖離が甚だしいケースが散見されるからです。
また複数業者が見積もり査定が違うので、ではそれぞれの価格で売り出してみようなんて思う方もいるかもしれません。そうなると先ほどのレインズへの登録はまちまちの価格で登録するのでしょうか？
いやいやそういったことはできません。価格を統一しないと売り主を探す業者は混乱してしまいます。あくまでも売り出し価格は一つです。もし値段下げた場合は全ての業者が同じ価格になります。
また一般媒介契約の場合ですが、優良業者は買主を見つけるにあたって、高く買ってくれそうなお客様に営業をかけたり、メイン広告以外に別途チラシ広告を入れたり、また馴染みの業者へ広告掲載してもらうなど四方八方手を尽くします。
しかし買い主業者が売主業者を飛ばして直接売り主と交渉したらどうななるのでしょうか？
実際こういうことを平気でやる業者もいます。もっと言うとこういった苦い経験はどこの業者でもあります。そうなるとまともな営業がかけづらくなるのです。わかりやすく言うとどこも本気で動いてくれないのです。
さらに一般媒介契約は依頼者への報告義務がありません。実際どういう状況かは依頼者から聞きださないと答えてくれないのが一般的です。
こういった不都合は当然アフィリエイトサイトには書かれてません。さらにタチが悪いのが、相談に来られるお客様もこれがアフィリエイトサイトだと知っていた方はまずいません。それどころか自分で調べて有効な手段だと思い込んでいますので、なかなか理解できない方もいらっしゃいます。
一括見積もりサイトは私がおすすめしない買取のケースで、買い叩かれても何らかの事情でどうしても現金がいる場合は確かに有効です。
仲介売却の場合は信頼おける業者へ専任媒介契約をする。他の業者には全て元付業者通してくださいときっぱり言うことが優良業者との信頼につながり結果として早く高く売れるのです。
ただし囲い込みをやる業者がいますのでこれには十分警戒しないといけません。
これは次回詳しく記載します。
記載した記事はこちら
読んでくれてありがとう。