株式会社IR不動産コンサルティング
その給湯器、
次に壊れるのは
何台目ですか？
まだ家賃は入ってくる。でも、この先も持ち続けて、
本当に大丈夫ですか。
築古の収益物件について、一度整理してみる
ある日、
突然やってくる。
雨漏り、配管の劣化、設備の故障——。
築年数が進むほど、設備や建物の不具合に備える必要性は高まっていきます。
今は大丈夫でも、次に何が起こるかは誰にも分かりません。
これは、実際に
寄せられたご相談です。
- 名古屋市・平針エリア
- RC造・築約40年
- 5階建・25室
- 相続で取得
- 入居は約3分の1
- 家賃は当初の半分以下
- 5階からの漏水で下階が水浸しに
- 配管の老朽化・設備更新の負担
- 大規模修繕・解体費用への不安
ここから費用をかけても、十分な家賃回復は見込みにくい——そう感じておられました。
※写真はイメージです（実際の物件写真ではありません）
相談内容は、個人が特定されない範囲で構成しています。
直すお金は増えていく。
入ってくる家賃は減っていく。
※具体的な金額・年次を示すものではなく、一般的な傾向を表す概念図です。
この先、どちらの力が強くなるか。一度、冷静に考えてみませんか。
あと5年持ったら、
今より楽になりますか？
- さらに進む設備の老朽化
- 増え続ける修繕費
- 埋まらない空室
- 金利上昇の影響と、続く固定資産税負担
- 出口が見えない不安
先送りするほど、選択肢が狭くなることがあります。
給湯器を替える。エアコンを替える。漏水を直す。配管を直す。大規模修繕をする。
それで、家賃はいくら上がりますか？
空室なら、その部屋の家賃収入は0円のままです。
※修繕にかかる費用は物件の状態により異なります。高額になると決まっているわけではありません。
持ち続ける。直して持つ。売る。
持ち続ける
今のまま所有を続ける。家賃収入は入り続けるが、老朽化・空室・修繕負担も続く。
直して持つ
設備更新や大規模修繕を行い、資産として維持する。費用の回収には時間がかかることも。
売る
今の状態のまま手放す。この先の負担を引き継がない、という選択。
どれが正解ということはありません。一度、冷静に整理するための3つの選択肢です。
価格だけを見ているのではありません。
その先のリスクまで、私たちが引き受けます。
買取価格は、古い配管、空室、設備の故障、修繕、管理、再販、この先の出口——これらを私たちが引き受けることを前提に決まります。「安く買い叩く」こととは違います。
売った後まで、
あなたに心配させたくありません。
税金のこと、手続きのこと、契約条件のこと。必要に応じて専門家とも連携しながら、契約内容を一つずつ整理していきます。
※契約条件は物件ごとに異なります。すべての責任を当社が一律に負う、という趣旨ではありません。
売る目的は、
ローンを返すことだけですか？
大切なのは「いくらで売れたか」だけではありません。残債と諸費用を支払ったあと、いくら手元に残るかです。
一棟のアパート・マンションまで。
価格帯も買主層も異なる収益物件を扱ってきた経験をもとに、その物件に合う売り方を考えます。
手元に資金を残す売却へ。
ローンを完済して終わりにせず、その後に使える資金が手元に残る形で、仲介による売却を実現した実績があります。
早さを優先するなら買取。手元に残る金額を重視するなら仲介やBuyer Matching。最初から答えを一つに決めず、物件と目的に合う出口を比べます。
※売却価格や手元に残る金額は、物件の条件・残債・諸費用等により異なります。結果を保証するものではありません。
購入時、仲介会社から説明された
大規模修繕の想定は100万円程度。
実際の見積もりは、570万円でした。
私は、木造2階建て・全8室の収益物件を持つ大家です。築2年の時点で購入しました。その際、仲介会社から、大規模修繕費の想定は100万円程度と説明を受けました。
ところが、実際に見積もりを取ると570万円。想定の5倍を超える金額に、私自身が驚きました。
負担は、大規模修繕だけでは終わりません。
私の物件には、給湯器が8台、エアコンも8台あります。どちらも本体代だけでなく、撤去や設置の工事費がかかります。
- 給湯器8台本体代＋撤去・設置工事
- エアコン8台本体代＋撤去・設置工事
- カードキー5〜6万円程度故障1か所あたり
- 浴室換気扇など数万円単位交換するたびに
- Wi-Fi未導入今後の客付けに向けて導入を検討
大規模修繕に、こうした設備の交換や導入が重なれば、負担がさらに膨らむ可能性があります。数字を並べたとき、私自身がこう思いました。
一体、何年分の家賃収入が飛ぶのでしょうか。
家賃が入っていても、修繕と設備交換が重なれば、積み上げてきた収益が一気に吹き飛ぶことがあります。しかも私は借入の返済を続けている最中で、金利の見直しも控えています。金利上昇の影響も無視できません。修繕費だけでなく、返済と資金繰りまで含めて考えなければならない。それが、収益物件を持ち続ける現実です。
私自身が大家だから、この怖さを実感として知っています。だから、売却を考えるオーナー様の不安を、他人事として扱いません。
持ち続ける。直して持つ。売る。
どれを選ぶかを決めるのは、オーナー様ご自身です。修繕費・設備更新・空室・家賃下落・返済まで数字で並べ、それぞれの選択肢を一緒に整理します。持ち続けるほうが合っていれば、そうお伝えします。
株式会社IR不動産コンサルティング 代表取締役 近藤善伸
宅地建物取引士／相続支援コンサルタント／空き家マイスター
※100万円程度は購入時に仲介会社から説明を受けた想定額です。570万円は、その後に実際に取得した大規模修繕の見積額です。給湯器・エアコン・カードキー・浴室換気扇・Wi-Fiにかかる費用は今後想定される交換・導入費用であり、いずれも実際に支払った金額ではありません。
もう十分、家賃はもらった。
そう思ったら、
大家を卒業してもいい。
売却は、終わりではありません。
新しい一歩を踏み出すための、一つの選択肢です。
持ち続けるか、直すか、売るか。今の状況から整理できます。
名古屋市・一宮市を中心に、アパートや一棟マンションのご相談を受けています。空室や修繕が気になっていても、売ると決めてからでなくて構いません。
6つの質問に答えると、確認しておきたいことをまとめた簡易レポートを読めます。氏名・連絡先の入力は不要です。個別に相談したい場合は、結果を見た後にご希望の連絡方法をお知らせください。
診断を使わず相談する ／ 電話で相談する 0120-122-200
入居中の物件を引き継いだ相談例
一宮市木曽川町玉ノ井の共同住宅
入居中のまま売れるか、住んでいる方への影響を心配されていたご相談です。当社は入居状況と建物の記録を整え、貸したまま引き継ぐ仲介を進めました。
※いずれも媒介（仲介）でお手伝いした例です。当社が買主となる場合は、その旨を先にお伝えします。
1分診断
6つの質問にお答えいただくと、今の物件の状況を簡単に整理できます。査定額を確定するものではありません。
まずは、話を聞くだけで大丈夫です。
売却を決めていなくても構いません。お名前と連絡先だけで、ヒアリングから始められます。
お電話でのご相談
0120-122-200タップして電話をかける0120-122-200
受付時間：月〜土 10:00〜17:00（日曜・祝日はお休み）
「収益物件のページを見た」とお伝えいただくと、話がスムーズです。日曜・祝日や受付時間外は、1分診断またはフォームからご連絡ください。ご返信は翌営業日以降になります。
文字で相談したい方は、こちらから
1分診断からフォームで相談する売ると決める前でも、
状況を整理できます。
売るかまだ決めていませんが、相談できますか？
空室や未修理の不具合があっても相談できますか？
大規模修繕をしてから売った方がよいですか？
購入時に仲介会社から聞いた修繕費と、現在の見積額が違います。
ローンが残っていても相談できますか？
買取と仲介は何が違いますか？
愛知県以外の物件でも相談できますか？
※物件の状態や契約条件によって結果は異なります。税務・法務の個別判断が必要な場合は、該当する専門家への確認が必要です。
今すぐ売る必要はありません。
条件が合えば売ればいい。
合わなければ売らなくていい。
※相談したからといって、売る必要はありません。
お電話でも承ります（月〜土 10:00〜17:00・日曜祝日休み）
0120-122-2000120-122-200