再建築不可の家、2025年4月から大きなリフォームにも確認申請｜名古屋で売る前に知っておくこと

「建て替えはできないけど、中をきれいに直せば住める」。再建築不可の家は、これまでそう言われて売られてきました。その前提が、2025年4月から変わっています。

そもそも、なぜ建て替えられないのか

家を建てる土地は、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません（建築基準法43条）。舗装されて車が通っていても、法律上の道路とは限りません。

名古屋市には、条件を満たさない土地でも一定の基準と審査を経て認める「接道許可」（43条2項2号）の制度があります。ただし、制度があることと、その土地で許可が下りることは別です。

出典：名古屋市「接道許可（建築基準法第43条）」（2026年11月7日参照）https://www.city.nagoya.jp/jigyou/toshikeikaku/1018015/1018021/1018056/1018062.html

再建築不可の土地の全体像（誰が買うのか、売るまでの流れ）は、再建築不可の家・土地を売るページにまとめています。

2025年4月、何が変わったのか

これまで、木造2階建ての家（いわゆる「4号建築物」）は、大規模な修繕・模様替えをしても建築確認の申請が要りませんでした。2025年4月の建築基準法改正でこの「4号特例」が縮小され、木造2階建ての家でも、大規模な修繕・模様替えには建築確認が必要になりました。

出典：国土交通省の建築基準法改正（2025年4月施行・いわゆる4号特例の見直し）の案内。工事ごとの扱いは建築士・市の窓口でご確認ください。

再建築不可の家で、骨組みだけを残して大がかりに直す工事は、以前よりも手続きと確認が必要になります。どこまでの工事ならできるのかは、建物ごとに建築士と市の窓口で確かめます。

売主さまにとって、何が変わるのか

「買った人が直す」計画が、慎重になる

買い手（とくに直して貸す・売る会社）は、どこまで工事できるかを前より細かく調べます。説明できる資料がそろっている家ほど、話が進みやすくなります。

「直してから売る」は、なおさら急がない

売主さまが先に大きな工事をしてから買い手を探すと、手続きの負担がかかったうえ、買い手の使い方と合わないこともあります。工事にお金をかける前に、買い手の条件を調べるのが先です。

「壊せば売れる」は、とくに危ない

建物を壊すと、建て替えできない土地だけが残ります。建物付きなら「直して使いたい」という買い手がいたのに、その道を自分で閉じることになります。解体は、戻せません。

解体・リフォームの前に確かめる四つ

1. 前の道が、建築基準法上の道路かどうか（市の窓口で確認）
2. 敷地が道路に何メートル接しているか（図面と現地）
3. 接道許可の対象になりうるか（市と建築士に相談）
4. 今の建物で、どこまでの工事ができるか（建築士に相談）

この四つの答えが出るまでは、解体の契約もリフォームの契約もしないでください。

買う相手を知ってから、売り方を決める

再建築不可の家を検討する買い手は、隣地の方、直して貸す会社、資材置き場などに使いたい方など、いくつかに分かれます。株式会社IR不動産コンサルティングは、地元の買い手業者50社以上とつながり、「建物付きのまま」「土地として」それぞれ誰が買うかを調べてから、売り方をご提案します。

不利な条件を隠して売ることはしません。条件を正しく伝えたうえで、その条件でも欲しい相手を探す。それが、後でもめない売り方です。

よくある質問

Q1．再建築不可の家でも売れますか。

A．検討できる場合があります。建物の状態、道路の条件、買い手の目的を調べます。売れることをお約束するものではありません。

Q2．リフォームはもうできないのですか。

A．できないわけではありません。工事の規模によって建築確認が必要になったということです。どこまでできるかは建築士・市の窓口で確認します。

Q3．隣の家が建て替えていたら、うちもできますか。

A．同じ条件とは限りません。道路への接し方や許可の有無は、土地ごとに確認します。

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