株式会社IR不動産コンサルティング
この記事の結論
- 不動産会社の免許と過去の行政処分は、国土交通省の検索サイトで、だれでも無料で調べられます。
- 媒介契約は3種類。期間・報告の回数・レインズへの登録が、法律で決まっています。
- 査定額の高さより、「その値段の根拠」と「売れるまでの報告のしかた」で比べると、あとで迷いにくくなります。
1. 免許番号を見る
家や土地の売買を仲介する会社は、宅地建物取引業の免許が要ります。会社のホームページや名刺に「愛知県知事(2)第〇〇〇〇〇号」のような番号が書かれています。
- 「国土交通大臣」は2つ以上の都道府県に事務所がある会社、「〇〇県知事」は1つの県だけに事務所がある会社です。会社の大きさや信用の差を表すものではありません。
- かっこの中の数字は、免許を更新した回数に合わせて増えます。免許の有効期間は5年です。
免許の番号、代表者、事務所の場所は、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で調べられます。
2. 過去の行政処分を調べる
業務停止などの行政処分を受けた会社は、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で、会社名から確かめられます。処分の内容と時期が載っているので、気になる会社があれば一度見ておくと安心です。
3. 媒介契約の3種類を知る
売却を頼むときに結ぶ「媒介契約」には3つの種類があり、宅地建物取引業法34条の2で中身が決まっています。
- 一般媒介：複数の会社に頼めます。報告の回数の決まりはありません。
- 専任媒介：頼めるのは1社だけですが、ご自身で見つけた買主とは直接契約できます。期間は3か月以内、報告は2週間に1回以上、レインズ（不動産会社だけが見る物件情報の仕組み）への登録は契約から7日以内です。
- 専属専任媒介：1社だけに頼み、ご自身で見つけた買主とも、その会社を通して契約します。期間は3か月以内、報告は1週間に1回以上、レインズへの登録は5日以内です。
どれがよいかは、物件と売り方で変わります。当社が専任媒介でお預かりする場合は、2週間に1回以上の報告に加えて、ご希望に合わせて、売主さまにお会いするか、お電話・メールで、反響と次の進め方を詳しくご報告しています。
4. 仲介手数料と広告費を確かめる
仲介手数料は、国の告示で上限が決まっています。売買の値段が400万円を超える場合は「値段×3％＋6万円」に消費税を足した額が上限です。2024年7月1日からは、800万円以下の家や土地について、媒介契約のときに会社があらかじめ説明し、売主さまが合意した場合に限り、手数料を30万円（税別）まで受け取れる特例ができました。値段が安い家や土地でも、引き受け手が見つかりやすくするための決まりです。
ふつうの広告の費用は、仲介手数料に含まれるのが原則です。売主さまが特に頼んだ広告の実費だけは、別に受け取れると決まっています。頼んでいない広告費の請求があったときは、契約の前に内容を確かめてください。
5. 査定額は「高さ」より「根拠」で比べる
不動産会社が売り出す値段に意見を言うときは、その根拠を示すことが法律で決まっています（宅地建物取引業法34条の2）。高い査定額を出した会社に頼んでも、その値段で売れるとは限りません。近くの取引事例、道路や形、買い手の種類まで説明があるかを比べると、会社ごとの違いが見えてきます。
6. 契約書と重要事項説明を、前もって見せてもらう
売買契約の当日に初めて書類を読むと、分からない点を聞きそびれがちです。契約書の案と、買主に渡す重要事項説明書の案は、契約の数日前に見せてもらうようお願いしてみてください。手付金の額、引渡しの日、契約不適合責任の特約、ローンが通らなかったときの扱いは、特に読み合わせておきたい所です。
一宮市・名古屋市でも、遠方にお住まいの売主さまの場合は、書類を郵送やメールでお送りし、電話で読み合わせることもできます。
宅建士 近藤より 当社の査定書には、使った事例と考え方を書いています。他社の査定書をお持ちなら、並べて見比べるお手伝いもします。
よくあるご質問
Q1. 大手と地元の会社、どちらがよいですか。
会社の大きさだけでは決まりません。「この土地や家を、だれが買うか」を具体的に説明できるか、報告の約束を守るかで比べるのがおすすめです。
Q2. 媒介契約は、途中でやめられますか。
専任媒介と専属専任媒介の期間は3か月以内で、期間が終われば別の会社に頼めます。期間中の解除の条件は契約書で確かめてください。
売る前の「気になること」を、宅建士が無料でうかがいます
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出典：宅地建物取引業法 第3条・第34条の2（e-Gov法令検索）／宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（国土交通省告示、2024年7月1日施行の改正を含む）／国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」「ネガティブ情報等検索サイト」。2026年11月4日に確認した内容です。
監修：近藤 善伸（株式会社IR不動産コンサルティング 代表・宅地建物取引士・空き家マイスター）。愛知県一宮市・名古屋市の、売主さま専門の不動産会社です。
株式会社IR不動産コンサルティング／宅地建物取引業 愛知県知事(2)第23786号／取引態様：媒介（仲介）。当社が買主となる場合は、その旨を先にお伝えします。税金・登記・法律の個別の判断は、税理士・司法書士・弁護士にご確認ください。