株式会社IR不動産コンサルティング
家賃の入金が確認できない時、最初から契約解除や明渡しだけを考えると、契約内容、入金の行き違い、管理会社や保証会社の対応範囲を見落とすことがあります。
まず対象月と入金状況を確認し、契約、連絡、保証、対応履歴を一つの時系列にします。具体的な請求、解除、明渡しの判断は個別事情で変わるため、管理会社、保証会社、弁護士など必要な専門家へ確認します。
1. 未入金の事実を確認する
最初に、次の項目を同じ入居者・同じ契約単位で確認します。
- 対象となる部屋と契約者
- 未入金の対象月
- 賃料、共益費、駐車場代などの内訳
- 契約上の支払日
- 実際の入金日と入金額
- 一部入金、振込名義違い、管理会社からの送金時期
- 過去の遅延や未入金の履歴
管理会社の送金明細と入居者からの入金を混同せず、どの段階で金額が止まっているかを確認します。
2. 契約と保証の範囲を確認する
賃貸借契約書、保証委託契約、連帯保証人、管理委託契約を並べます。
| 確認資料 | 確認すること |
|---|---|
| 賃貸借契約書 | 支払日、支払方法、連絡先、契約当事者 |
| 保証委託契約 | 報告期限、立替・保証範囲、免責、必要書類 |
| 連帯保証関係 | 現在の連絡先、契約上の範囲 |
| 管理委託契約 | 督促、保証会社連絡、法的対応の担当範囲 |
保証会社への連絡期限や必要手続は契約ごとに異なるため、過去の経験だけで判断しません。
3. 連絡履歴を時系列で残す
電話、メール、書面、訪問などについて、日付、連絡方法、担当者、伝えた内容、相手の回答、次の期限を残します。連絡がつかなかった場合も、その日時と方法を記録します。
裁判所の建物明渡し調停の記載例でも、賃料不払の期間、催告の有無、催告日などを記入する形式になっています。後から整理し直すより、発生時から時系列を保つ方が確認しやすくなります。
4. 所有者だけで結論を急がない
家賃滞納への対応には、請求、保証関係の確認、話合い、裁判所の手続など複数の選択肢があります。法テラスも一般的な方法として請求、保証人への請求、事情に応じた解除・明渡しなどを案内していますが、個別の契約や経緯によって判断は変わります。
鍵の交換、荷物の処分、入室など、占有や生活に直接影響する行為を所有者の判断だけで進めず、具体的な対応は弁護士や管理会社へ確認します。
5. 収支と管理負担を別々に記録する
未収額だけでなく、所有者や管理会社が使った時間、連絡回数、保証会社・専門家への相談、今後の入居募集への影響を分けて記録します。
滞納対応を含む日常管理の負担は、管理に使う時間と判断事項を分ける方法でも整理できます。
| 項目 | 記録欄 |
|---|---|
| 未入金額と対象月 | |
| 管理会社の対応回数 | |
| 所有者の対応時間 | |
| 保証会社への報告 | |
| 専門家への相談 | |
| 契約更新・退去予定 | |
| 修繕・募集への影響 |
滞納が一件あることだけで物件全体の売却を決めず、他室の入金、修繕、借入返済、管理体制と合わせて確認します。
給湯器、エアコン、漏水などの修繕も重なっている場合は、設備故障の優先順位を別に整理します。
6. 保有・管理変更・売却を比較する
| 選択肢 | 確認事項 |
|---|---|
| 現在の管理を継続 | 督促体制、保証契約、所有者の判断負担 |
| 管理方法を見直す | 委託範囲、報告頻度、滞納対応の体制 |
| 専門家へ相談 | 現在の契約、滞納期間、連絡記録、希望する解決 |
| 仲介・直接買取も比較 | 滞納・占有状況の説明、価格前提、期間、契約条件 |
売却する場合も、滞納や入居状況を伏せてよいという意味ではありません。査定や契約時に必要な情報は、仲介会社、買取会社、弁護士などへ確認します。
滞納対応の時系列表
| 日付 | 対象月・金額 | 確認・連絡方法 | 相手の回答 | 次の期限 | 担当 |
|---|---|---|---|---|---|
相談前に用意する資料
- 賃貸借契約書と更新書類
- 入金台帳、管理会社の送金明細
- 保証委託契約と保証会社への報告履歴
- 連帯保証関係の資料
- 電話、メール、書面、訪問の時系列
- 入居者からの回答や支払予定
- 他室を含むレントロール
- 借入返済、修繕、管理費の資料
まとめ
家賃滞納が起きた時は、対象月と入金事実、契約、保証、連絡履歴を一つの時系列にします。そのうえで、管理会社、保証会社、弁護士などへ、現在の契約と記録を示して確認します。
滞納対応だけでなく、修繕、空室、返済、所有者の管理負担も重なっている場合は、保有、管理方法の変更、仲介、直接買取を比較するための状況整理から始められます。