株式会社IR不動産コンサルティング
「地目が畑のままだから、売れない」
そう思い込んでいらっしゃる方が、とても多いです。
ただ、同じ農地でも、その土地が市街化区域の中にあるのか、市街化調整区域にあるのかで、手続きも、かかる時間も、買える相手も、まったく変わります。
まず、二つだけ確かめてください
地番を控えて、その市町村の窓口に、二つだけ聞いてください。
- 市街化区域の中ですか、外ですか
- 農用地区域に入っていますか
聞く先は、農業委員会、または農政の窓口です。
電話でも教えてもらえることがあります。
この二つの答えで、この先がまったく変わります。
市街化区域の中にある農地
市街化区域は、街にしていく区域です。
その中にある農地を宅地などに変えるときは、許可ではなく、農業委員会への届出で進みます。
許可に比べて、手続きは短く済みます。
買える相手も広がります。
分譲や建売を手がける会社、事業用地を探す会社。ふつうの宅地と近い形で、話を持っていけます。
届出の受理までにかかる期間は市町村によって異なります。窓口でご確認ください。
この場合に確かめること
- 登記の地目と、いまの現況 農地法は現況で判断します。登記が畑でも現況が違うことがあり、その逆もあります。ご自身の見立てではなく、農業委員会がどう見るかで決まります
- 前面道路の幅と、間口 建てられるものが変わります
- 上下水道が引き込めるか 引き込みの費用は、買う側の採算に直結します
- 隣の土地と一体で見られるか
市街化調整区域にある農地
調整区域は、街を広げない区域です。
その中の農地を宅地などに変えるときは、届出ではなく、許可が要ります。
そして、その農地が「農用地区域」に入っている場合は、まず、その区域から外す手続きから始まります。
この手続きは、申し出を受け付ける時期が決まっていることがあります。
受付の回数・時期は市町村によって異なります。年単位になることもあります。窓口でご確認ください。
値段の話より先に、「誰が買えるか」
調整区域では、建てられるものが限られます。
だから、買える相手も限られます。
ただし、地域の基準によっては、条件を満たせば建てられる場合もあります。
一宮市とその周辺には、そうした基準があります。基準は市町村ごとに異なりますので、個別に確認します。
順番を間違えると、戻せません
以前、こういうことがありました。
買いたいという会社が先に決まって、金額の話まで進んだ。
そこから調べ始めたら、農用地区域に入っていた。
外す手続きには受付の時期があって、そこまで待てず、話は白紙に戻りました。
金額は、あとから何度でも話せます。
区域の扱いは、話し合いでは動きません。
先に調べておけば、その会社に「この時期までお待ちいただけますか」と最初に相談できました。
個別の一例です。同様の結果をお約束するものではありません。
農地法の4条と5条
- 四条 所有者がご自身で転用する場合
- 五条 転用する目的で、他の方に譲る場合
売って、買主が使うなら、五条です。
そして、この許可（市街化区域の中なら届出）が済んでいないと、契約をしても、所有権は移りません。
ここが、ふつうの土地との大きな違いです。
名義が祖父のままになっていませんか
相続した農地では、これがとても多いです。
先に相続登記が要ります。
相続登記は令和6年（2024年）4月1日から義務になりました。
- 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要
- 施行日より前に相続したものも対象。その場合の期限は令和9年3月31日まで
- 正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります
当社は司法書士と連携して進めます。
まとめ
- 地目が畑でも、売れる場合があります
- まず「市街化区域の中か外か」「農用地区域に入っているか」を確かめる
- 市街化区域なら届出。調整区域なら許可
- 農用地区域に入っていたら、外す手続きが先。受付の時期がある
- 買いたい相手が決まってから調べ始めると、間に合わないことがある
- 名義が祖父のままなら、相続登記が先
売ると決めていない段階でのご相談が、ほとんどです。
区域の扱いを確かめるだけでも、あとの判断がしやすくなります。