一宮市・名古屋市の農地・田畑の売却｜市街化区域と調整区域で手続きが違います

A

市街化区域の中にある農地

市街化区域は、街にしていく区域です。
その中にある農地を宅地などに変えるときは、許可ではなく、農業委員会への届出で進みます。

許可に比べて、手続きは短く済みます。

買える相手も広がります。
分譲や建売を手がける会社、事業用地を探す会社。ふつうの宅地と近い形で、話を持っていけます。

※届出の受理までにかかる期間は市町村によって異なります。窓口でご確認ください。

この場合に確かめること

• 登記の地目と、いまの現況
  農地法は現況で判断します。登記が畑でも現況が違うことがあり、その逆もあります。ご自身の見立てではなく、農業委員会がどう見るかで決まります。
• 前面道路の幅と、間口
  建てられるものが変わります。
• 上下水道が引き込めるか
  引き込みの費用は、買う側の採算に直結します。
• 隣の土地と一体で見られるか

B

市街化調整区域にある農地

調整区域は、街を広げない区域です。
その中の農地を宅地などに変えるときは、届出ではなく、許可が要ります。

そして、その農地が「農用地区域」に入っている場合は、まず、その区域から外す手続きから始まります。

この手続きは、申し出を受け付ける時期が決まっていることがあります。

ですから、買いたいという相手が先に決まってしまうと、待ちきれずに話が流れることがあります。

※受付の回数・時期は市町村によって異なります。年単位になることもあります。窓口でご確認ください。

値段の話より先に、「誰が買えるか」

調整区域では、建てられるものが限られます。
だから、買える相手も限られます。

ただし、地域の基準によっては、条件を満たせば建てられる場合もあります。
一宮市とその周辺には、そうした基準があります。

※基準は市町村ごとに異なります。個別に確認します。

順番を間違えると、戻せません

金額は、あとから何度でも話せます。
区域の扱いは、話し合いでは動きません。

先に調べておけば、その会社に「この時期までお待ちいただけますか」と最初に相談できました。

※個別の一例です。同様の結果をお約束するものではありません。

市街化区域の中でも、「生産緑地」は別扱いです

市街化区域の中にある農地でも、生産緑地に指定されていると、そのままでは売れません。

生産緑地は、市街化区域の中で「農地のまま残す」と決めた区域です。固定資産税が農地並みに抑えられるかわりに、農地として管理する義務がつき、建物を建てることができません。期間は、告示の日から30年です。

外せるのは、三つの場合だけです

• 告示の日から30年が過ぎた
• 主たる従事者が亡くなった
• 主たる従事者が、農業に従事できない故障を有するに至った

二つ目と三つ目は、30年を待たずに使えます。相続の場面で効いてくるのは、ここです。

「主たる従事者」は、中心になって耕していた方だけを指すのではありません。その方の従事日数に対して、65歳未満なら8割以上、65歳以上なら7割以上手伝っていた家族も、主たる従事者に当たります。

「故障」の中身は省令で決まっています。両眼の失明、精神の著しい障害、神経系統の機能の著しい障害、胸腹部臓器の機能の著しい障害、手足の喪失や機能の著しい障害、これらに準ずる障害、そして1年以上の入院その他の事由で農業に従事できなくなる故障です。自治体によっては、養護老人ホーム等への入所や、著しい高齢による運動能力の低下を認めている例もあります。

医師の診断書が要ります。診断書に「農業に従事することが不可能である旨」が書かれていることを求められるのが一般的です。農業委員会が「主たる従事者である旨の証明書」を出し、最後に市町村長が認定します。

買取りを申し出たあとの流れ

★ 特定生産緑地は、過ぎたら指定できません

30年が来る前に10年延長するのが「特定生産緑地」です。10年ごとに繰り返し延ばせます。

指定しなかった場合、こうなります。

• 買取りの申出は、いつでもできるようになります（農業委員会の証明書も要りません）
• 固定資産税・都市計画税は宅地並みへ。5年かけて段階的に上がります
• 相続税の納税猶予は、今の世代は続きますが、次の世代は対象外になります

なお、平成4年に指定された生産緑地は、面積の約89％が特定生産緑地に移っています（国土交通省）。「2022年に大量に売りに出た」という話を耳にされたかもしれませんが、実際にはそうなっていません。

相続税の納税猶予を受けている場合は、先に税理士と

買取りを申し出ること自体が、猶予の打ち切りにあたります。譲渡した面積が猶予を受けている面積の20％を超えると猶予税額の全額、20％以下ならその部分に対応する税額を納めることになり、いずれも利子税が加わります。

当社では税額の計算はしません。提携している税理士と一緒に確かめます。

白地の農地は、四つに分かれています

青地（農用地区域）でなくても、農地は四つに区分されています。これで、転用できるかどうかが決まります。

第3種が最も動かしやすく、次が第2種です。第1種・甲種・青地は、転用を前提とした売却が難しくなります。

第1種・甲種でも認められる例外はあります。土地収用法の対象になる事業、一時的な利用、農業用施設や農産物の処理加工施設・直売所、地方公共団体の計画に基づく施設、特別な立地条件を必要とする施設、既存の施設に隣接して一体で行う事業、公共性が高いと認められる事業などです。

区分をクリアしても、もう一段あります。資金の裏づけ、関係する方の同意、ほかの法令の許認可の見込み、原則1年以内に着手して完了する計画であること。ここが「転用の確実性」と呼ばれるところで、あとで出てくる駐車場の話につながります。

調整区域には、何が建てられるのか

市街化調整区域は、面積にかかわらず開発許可が要ります。市街化区域には「500㎡未満なら要らない」という線がありますが、調整区域にはその線がありません。

そして、都市計画法34条のどれかに当てはまらないと、建てられません。「調整区域だから建たない」のではなく、「34条のどれに乗るか」を探す作業になります。

★ 一宮市は、市町村ごとの違いがはっきり出ます

このように、面積の条件も、建てられるものも、市町村の条例で変わります。「隣の市でできたから」は、そのまま通りません。

実際に話が進みやすい用途

• 老人ホーム・福祉施設　――　愛知県では開発審査会の基準で扱われます。特別養護老人ホーム、養護老人ホーム、有料老人ホーム、デイサービスセンター、保育所など。3,000㎡以下なら審査会の議を経たものとみなされます。近くの医療機関や福祉施設と連携する必要があることなどが条件で、市町村長の副申書が要ります
• 倉庫・流通の施設　――　四車線以上の国道等から直接入れる土地、または高速道路のインターチェンジから1〜5キロ以内。積載5トン以上の大型車が8台以上、もしくは1日の発着貨物が80トン以上、といった規模が求められます
• 沿道のサービス施設　――　給油所、水素スタンド、充電スタンド、休憩施設を備えたコンビニ（売場30㎡以上250㎡未満）。対象になる道路が決まっています

気をつけていただきたいこと

• 「既存宅地だから建てられる」は、いまは通りません。旧の既存宅地確認の制度は平成13年5月18日で廃止されています。現在は「おおむね50戸以上がつながっている」などの要件を満たす別の基準で判断されます
• 農家住宅は、第三者に売れません。農家住宅は「開発許可が要らないもの」として建っているため、農家住宅以外として使うことも、他人に売ったり貸したりすることもできません。用途を変えるには、別の手続きが要ります

建物を建てない使い方もあります

資材置場、駐車場、太陽光。これらは建築物でも特定工作物でもないので、開発許可は原則として要りません。建物が建たない土地の、もう一つの出口です。

ただし、プレハブやコンテナを置くと「建築物」に当たることがあります。

それでも、農地転用の許可は要ります。そして、さきほどの区分がそのまま効きます。第3種なら原則許可、第2種はほかに土地がないことを示す、第1種・甲種・青地は原則不許可です。

★ 月極の駐車場が難しいのには、理由があります

ご相談で「駐車場にすればいいのでは」とおっしゃる方は多いのですが、月極は通りにくいのが実際です。需要の問題ではありません。制度の側に理由があります。

太陽光は、区分で分かれます

• 第3種農地　――　原則、許可されます
• 第2種農地　――　第3種に置けない場合に許可されます
• 第1種・甲種・青地　――　原則、許可されません

ただし、営農型（ソーラーシェアリング）は別です。支柱の基礎の部分だけを一時的な転用の対象にして、その下で耕作を続ける形です。この形なら、青地や第1種でも認められることがあります。令和6年4月1日に制度として整えられました。

一時的な転用の期間は原則3年以内。担い手の方が耕す場合、遊休農地を再生する場合、第2種・第3種農地を使う場合は10年以内です。下の農地の収量を、地域の平均のおおむね8割以上に保つことと、毎年、栽培の実績と収支を翌年2月末日までに報告することが求められます。

面積がまとまっていれば、別の引き合いも出てきます

ある程度の広さがまとまっていると、太陽光や、近年はデータセンターの用地としての引き合いが出ることがあります。

ただし、正直に申し上げます。こうした用途の価格は、宅地として売る場合の坪単価には届きません。広さがあるぶん総額は出ますが、坪あたりで見ると低くなります。

それでも手放したい、というご事情があるなら、その前提で探します。金額と期日を並べて、ご判断いただく形にします。

なお、データセンターを名指しで認める公的な基準は、現時点では見当たりません。一般の事業用の建築物として扱われることになります。

農地のまま、農家に売る道もあります

転用しないで、農地のまま農業をされる方に売る形です（農地法3条）。

ただし、買う側の要件は残っています。持っている農地・借りている農地のすべてを効率的に耕すこと、農作業に常時従事すること、周りの農地の利用に支障を生じさせないこと。つまり、買主が農業をされる方でないと成り立ちません。

隣で耕しておられる方、近くで営農を広げておられる方。「誰も買わない」とおっしゃっていた畑に、そういう相手から話がついたことがあります。

手放す道を、順番に並べます

• 転用して売る　――　市街化区域、または第3種・第2種の農地
• 農地のまま、農家に売る　――　白地で、買主が農業をされる方
• 貸す　――　農地中間管理機構など。納税猶予を続けられる場合があります
• 建てない使い方で売る・貸す　――　資材置場、企業の駐車場、太陽光
• 国に引き取ってもらう（相続土地国庫帰属制度）　――　上がすべて難しいときの、最後の出口

上の四つを確かめずに、いきなり五番目へ行くのは、もったいないことです。国に引き取ってもらう道は、審査手数料が1筆14,000円、負担金が原則20万円。ただし農用地区域の中にある田・畑は面積に応じた計算になり、田1,500㎡なら1,533,000円です。審査にも6か月から1年かかります。

制度の額や要件は変わることがあります。実際に申請される前に、法務局でご確認ください。

農地法の4条と5条

売って、買主が使うなら、五条です。

この許可（市街化区域の中なら届出）が済んでいないと、契約をしても、所有権は移りません。

ここが、ふつうの土地との大きな違いです。

よくいただくご質問

地目が畑のままですが、売れますか

売れる場合があります。市街化区域の中なら届出、調整区域なら許可の手続きになります。まず、どちらなのかを確かめるところから始めてください。

何年も作っていません。もう農地ではないのでは

農地法は現況で判断します。ただし、判断するのは農業委員会です。ご自身の見立てとは違う結果になることがあります。地番をお知らせいただければ、確認します。

農用地区域に入っていました

まず、その区域から外す手続きから始まります。申し出を受け付ける時期が決まっていることがあり、年単位になることもあります。早めに窓口で、次の受付がいつかを確かめておくと、予定が立てやすくなります。外すのが難しい場合の道は、青地の田畑のページにまとめました。

調整区域の農地は、売れないのですか

売れないとは限りません。ただ、建てられるものが限られるため、買える相手も限られます。地域の基準によっては、条件を満たせば建てられる場合もあります。個別に確認します。

相続したのですが、名義が祖父のままです

先に相続登記が要ります。相続登記は令和6年（2024年）4月1日から義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要で、施行日より前に相続したものも対象です（その場合の期限は令和9年3月31日まで）。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。当社は司法書士と連携して進めます。

隣の農家の方に売るのと、業者に売るのでは違いますか

手続きが変わります。農地のまま農家の方に譲る場合は農地法3条、転用して譲る場合は5条です。どちらが使えるかで、相手も価格も変わります。

まだ売ると決めていません

それで構いません。区域の扱いを確かめるだけでも、あとの判断がしやすくなります。

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