株式会社IR不動産コンサルティング
空室がある収益物件を売却する時、「満室にしてからのほうが条件がよくなる」「空室のままでは売れない」と一律に決めることはできません。
入居者を募集するには、原状回復、設備修繕、広告、仲介、フリーレント等の費用と期間が必要になる場合があります。一方、空室だからこそ室内を確認しやすい、買主が別の運用を検討しやすい場合もあります。現在の状態、募集案、売却案を同じ基準で比べます。
1. 空室の状態と理由を確認する
- 退去日と空室期間
- 退去後の室内状態
- 修繕・清掃の実施状況
- 過去の募集条件と反響
- 申込み・キャンセルの履歴
- 募集を止めている理由
- 入居中の他室の状況
空室があるという結果だけでなく、募集していないのか、募集しても決まらないのか、工事待ちなのかを分けます。
2. 募集に必要な費用と期間を並べる
| 項目 | 確認欄 |
|---|---|
| 原状回復・清掃 | |
| 設備修理・交換 | |
| 募集用の追加改修 | |
| 広告・仲介費用 | |
| フリーレント等 | |
| 募集賃料・共益費 | |
| 募集開始予定日 | |
| 入居可能日 | |
| 契約条件・期間 |
修繕費だけでなく、募集開始までの期間と、その間の家賃未収入も確認します。
3. 現在賃料・募集賃料・満室想定を分ける
現在実際に入金されている賃料、契約中の賃料、新規募集賃料、満室想定賃料は同じ数字ではありません。
満室になった場合の年額だけを売却判断に使わず、入居までの期間、募集条件、修繕費、広告費を合わせます。査定会社がどの賃料を使ったかも確認します。
査定会社ごとの前提を比べる場合は、収益物件の査定価格が違う理由も確認できます。
4. 入居後の契約条件が売却へ与える影響を確認する
新しく入居者を入れれば、買主はその賃貸借契約を前提に検討することになります。賃料だけでなく、契約期間、更新、敷金等の預り金、フリーレント、特約、保証、管理条件を記録します。
売却を予定していることだけを理由に不適切な募集や説明をせず、募集時の説明内容は管理会社・仲介会社へ確認します。
5. 空室のまま売る場合の条件を確認する
空室のまま売る場合は、買主候補、室内確認、修繕見積り、引渡時期、売却後の運用案が査定へどう反映されているかを確認します。
| 確認項目 | 仲介査定 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 想定買主 | ||
| 使用した賃料 | ||
| 空室の評価 | ||
| 修繕の前提 | ||
| 販売・決済期間 | ||
| 費用・契約条件 |
直接買取でもすべての空室物件を買えるわけではありません。対象可否と価格条件を確認します。
6. 満室にしてから売る案を計算する
満室化の案は、次の順で整理します。
- 工事・募集に必要な支出
- 募集開始から入居までの想定期間
- 入居後に実際に入る賃料
- 売却を開始できる時期
- 満室前後の査定条件と売却費用
募集期間と成約賃料は確定値ではありません。確認済みの事実と仮定を分けて記録します。
7. 売却までの管理負担も比較する
空室を埋めるまでには、見積承認、工事確認、募集条件、申込審査、契約などの判断があります。所有者の時間、管理会社との連絡、追加修繕の可能性も比較します。
価格差だけでなく、売却までに使う資金と時間、判断負担を含めます。
修繕、空室、返済予定をいつ判断するかは、売却時期を同じ時間軸で整理する方法でも比較できます。
比較表
| 項目 | 空室のまま売却 | 入居後に売却 |
|---|---|---|
| 現在の査定条件 | ||
| 修繕・募集費 | ||
| 募集期間 | ||
| 入居後賃料 | ||
| 契約条件 | ||
| 売却開始時期 | ||
| 売却費用 | ||
| 所有者の管理負担 | ||
| 決済時概算 |
相談前に用意する資料
- レントロールと現在の入金記録
- 空室の退去日、写真、修繕見積り
- 過去と現在の募集条件・反響
- 管理会社の募集提案
- 入居中の契約、更新、預り金
- 借入残高と返済予定
- 仲介査定・直接買取の前提条件
まとめ
空室を埋めてから売るか、そのまま売るかは、満室想定賃料だけでは決められません。修繕、募集費、募集期間、新しい契約条件、売却時期、査定前提、管理負担を並べます。
当社では、現在の空室・入金・修繕・借入れを整理し、空室のままの仲介・直接買取と、募集してから売る場合を比較するところからご相談を承ります。