壊して土地で売るか、家のまま売るか｜一宮・名古屋　一戸建ての出口は、買う相手で決めます

壊すか残すかは、築年数で決まるのではありません

同じ家でも、買う相手によって、建物の見え方がまるで違います。建売の会社は土地として見ます。住む人は家として見ます。買い取って直して売る会社は「直したら売れる家か」で見ます。

建物に値打ちがあるかどうかは、家が決めるのではなく、買う相手が決めます。

※買う会社が同じでも、支店・担当者・時期で出せる条件は変わります。詳しくはどこに頼んでも同じではありません｜買主の見極めをご覧ください。

古い家は、壊して土地で売ることが多い。それには理由があります

建物の耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日の建築確認を境に「旧耐震」と「新耐震」に分かれます（国土交通省）。

この境より前に建築確認を受けた家を建物のまま買うと、買う側には要件の壁がいくつも同時に出ます。住宅ローン控除、フラット35、既存住宅売買かし保険、地震保険の割引。いずれも、おおむね「新耐震の時期以後に建てられたこと」か「耐震基準に適合していることを示す書類」が要件に置かれています（制度ごとに境目の日付は少しずつ違います）（国税庁・住宅金融支援機構・住宅瑕疵担保責任保険協会・財務省）。

だから住む人が買いにくく、結果として、建売の会社が土地として買う。そうした流れが多いと、私どもは見ています。

ただし、境目は「完成した年」ではなく「建築確認を受けた日」です。1981年の後半から1983年ごろに完成した家は、確認の日付を見ないと判定できません。書類が手元にない場合も、調べる方法があります。

※各制度の適用可否は個別の要件によります。税務は税理士、融資は金融機関に確認が必要です。当社は「制度がある」「要件がある」までをお伝えし、適用の可否を断定することはしません。

それでも、壊さないほうが手取りが残ることのある家があります

旧耐震だから、古いから、で終わりにしないのは、次の四つのどれかに当たる家が、一宮・名古屋にも少なくないからです。

• 1　築年数が浅い家建物に値打ちが残っています。壊すと、その分がゼロになります。住む人にも、直して売る会社にも、家のまま持っていける相手がいます。
• 2　間口が狭い、前の道路が狭い土地建売の会社には、自社の企画の家と駐車場が入る間口の目安があります。そこに入らない土地は、土地として持っていっても手が挙がりにくいことがあります。いっぽうで、道路が狭いほど解体の重機や車両が入りにくく、解体費は上がりやすくなります。土地としては敬遠され、壊す費用は高い。この二重の不利がある家は、家のまま「住む人」「直して売る会社」に持っていくほうが、手取りが残ることがあります。
• 3　リフォームや増改築がされていて、綺麗な家直して住む人、直して売る会社にとって、手をかける費用が少なくて済みます。壊すより、そのままのほうが手取りが残ることがあります。水回りや内装が整っている家は、とくにそうです。
• 4　建て替えができない土地の家道路との接し方などの理由で建て替えができない土地は、壊すと「建てられない更地」になり、買う相手が極端に減ります。私どもは、家を残したまま売ることを原則にしています。壊す前に、まずここを確かめます。

※当社が買主になる場合は、宅地建物取引業法にもとづき「当社が買主です」と明示してご提案します。買取の条件や、残置物ごと・現況のままでの受け入れについては不動産買取をご覧ください。

先に壊すと、戻せません

解体を先に済ませてから相談に来られる方がいらっしゃいます。お気持ちは分かります。

• 1　固定資産税の住宅用地の特例が外れます家が建っている土地には、固定資産税の課税標準を軽くする特例があります。建物を壊すとこの特例が外れます。課税は毎年1月1日時点の状態で決まります（地方税法）。売れるまで更地で持つと、その間の負担が変わります。
• 2　解体費は、そのまま売値に乗るとは限りません「壊した費用のぶん、売値が上がる」とは限りません。建売の会社は、建物付きでも壊す前提で土地の値を出します。壊す費用を売主が先に出しても、出てくる条件が同じことがあります。
• 3　建物を使いたかった相手を、失います直して住む人、直して売る会社は、建物があるから見に来ます。壊したあとに「家があれば買ったのに」と言われても、戻せません。
• 4　相続した空き家の特例は、売主が壊す形だけではありません相続した空き家を売るときの譲渡所得の特別控除は、旧耐震の家屋について「耐震基準に適合させる」か「取り壊す」ことが要件です。ただし令和6年以降の譲渡では、買主側が引渡しのあと期限内に耐震改修か取壊しをする形も認められています（国税庁）。売主が先に壊すことだけが道ではありません（買主側で行う場合は期限があります。適用の可否は税理士にご確認ください）。
  もう一つ。2023年10月以降、建物の解体には有資格者によるアスベストの事前調査が義務づけられ、一定の規模以上は結果の報告も要ります（厚生労働省）。調査の費用と日数が、解体の見積に乗ります。

解体費をどちらが持つかは、契約で決まります。現況渡しなら買主、更地渡しなら売主が原則ですが、交渉で分けることもあります。どちらの型でも、雨漏り・シロアリ・傾き・地中のものは、知っていることを告知書に正直に書くのが、売主さまを守ることになります。

※解体業者の選び方、見積のとり方、自治体の補助については解体のご相談で詳しくご説明しています。売る前に確かめる順番は売る前に確かめることをご覧ください。

私どもの進め方

1. 1　建て直せる土地かを確かめます道路との接し方、間口、用途地域や区域。ここで「壊してはいけない家」がはじかれます。建て替えができない土地なら、家を残す前提で進めます。
2. 2　建物の状態を見ます建築確認の日付、雨漏り・シロアリ・傾き、図面や検査済証の有無。片付けは要りません。荷物があるままで拝見します。
3. 3　買う相手を三通りで並べます家ごと仲介で売る／壊して土地で売る／現況のまま当社が買う（当社が買主です）。それぞれ、いま動ける相手がいるかを、実際に当たって確かめます。
4. 4　手取りで並べてお見せします売却額ではなく、解体費・残置物の処分・諸費用を引いた手取りで並べます。金額は物件ごとに異なります。根拠もお見せします。
5. 5　決めるのは、売主さまです壊すかどうかの判断は、最後に置きます。並べた三つを見てから、お決めください。

一宮市・名古屋市で、よくある形

一宮市には古い区画の住宅地が多く、前の道路の幅が足りない土地、道路の中心から後退（セットバック）が要る土地が珍しくありません。後退した分は敷地の面積に入らず、建売の会社が企画に入れにくくなる一方、道路が狭いぶん解体費は上がりやすくなります。「土地として売る」が最初の候補でも、この二つを確かめてから決めます。

名古屋市の住宅地では、間口の狭い土地に建つ家を、直して売る会社が家のまま買う例があります。壊す前提の査定書しか手元にない方は、もう一つの目線で並べてみる余地があります。

一宮市にも名古屋市にも、老朽化した空き家の解体に補助の制度があります。ただし枠と期間に限りがあり、年度の途中で受付が終わることがあります。使えるかどうかは、市に確認が必要です。

※空き家の状態で放置した場合の扱いについては空き家の売却、土地としての値段の見方は土地の値段の見方をご覧ください。

よくあるご質問