株式会社IR不動産コンサルティング
他社の見積もり・査定書をお持ちの方へ（2社目のご相談）
その金額で、
決める前に。
見積もりの金額は、「いつ売るか」「誰が買うか」で変わります。当社を、2社目にしてください。
取引態様：媒介（仲介）。当社が買主となる買取のご提案をする場合は、その前に「当社が買主です」とお伝えします（宅地建物取引業法34条）。
※写真はイメージです（代表の写真をのぞく）。
見積もりは、もう手元にある。
でも、決めきれない。
✓買取業者から「〇〇万円で買います」と言われた
その金額が妥当か、ほかに頼む先があるのか、聞ける相手がいない。
✓査定書が2〜3枚あって、金額の差が大きい
高い方を信じたいが、その金額で本当に売れるのかは分からない。
✓買取と仲介、どちらが手元に残るのか分からない
買取は手数料がない、仲介は高く出る。でも解体や片付けの費用は誰が持つのか。
✓もう売ると決めている。早く、きちんと終えたい
名義の期限、片付け、遠方。迷う時間より、確かめる時間がほしい。
相談者
ここで決めると、あとで悔やむことがあります。
査定額が最も高かった会社に頼んだが、その金額では売れなかった
仲介の査定額は「売れそうな見込み」です。全国の調査では、売った方の3人に1人以上（約37％）が査定額より安く売れた計算になります（NEXER×タクシエ 2024年・410人の調査。55.1％×66.8％）。
最初に来た買取の金額で即決し、あとで相場を知った
買取の金額は「その金額で実際に買う」確かな数字です。ただし、買う会社は再販の利益や直す費用を先に差し引いて決めます。一般には市場価格の7〜8割程度と言われます（東急リバブル L note の解説。近年は8〜9割の例も）。
買取の金額と仲介の査定額を、そのまま並べて比べた
買取は「手元に残る額」に近い数字、仲介の査定額は「売れる値段」で、そこから手数料・解体・測量・片付けが引かれます。物差しが違う数字を並べると、判断がずれます。
ご相談でよく伺う例です。すべての方に当てはまるものではありません。どこかの会社が悪い、という話でもありません。
見積もりを比べる前に知ってほしい
6つの真実
高い査定額は、
「契約を取るための数字」かもしれません。大事なのは金額より、その数字の根拠です。
恐ろしい
正直な査定ほど選ばれない訳
売る方は、高い査定額の会社を選びがちです。だから、契約を取るために高めの数字を出す会社があります。根拠のある査定ほど低く見えて、選ばれにくいのです。
全国調査
3人に1人が査定額割れ※2
家を売った方の3人に1人以上（約37％）が、査定額より安く売れた計算になります。
一括査定
押した瞬間、情報は売られることも
一括査定サイトは、入力した情報を複数の不動産会社へ届け、会社側が1件ごとに費用を払う仕組みが一般的です（サイトによって違います）。押した後に電話が続くのは、そのためです。
1位の正体
おすすめ1位が広告のことも
「不動産会社おすすめランキング」の1位が、広告費を払った会社のこともあります。ページのどこかに「PR」「広告」の表示がないか、見てください。
業界の闇
わざと売れ残らされる家？
自社で買い手も見つけたい会社が、ほかの会社からの問い合わせを断ることがあります（「囲い込み」と呼ばれます）。その間、家は売れ残ります。
買取保証
保証額は業者が安く買える値
「売れなければ〇〇万円で買い取ります」の保証額は、その会社が安く買える値段に決めてあることがあります。仲介の査定額と分けて見てください。
くわしくは 検索の上に出る「広告」と「ランキング」の見分け方
同じ物件でも、持ち込む先と売り方で、ここまで変わることがあります。
✓ 売り込み・当日の契約のお話はしません
ご相談は、根拠をお伝えして、比べる材料をお渡しするまで。決めるのは、ご家族で話し合ってからで大丈夫です。
まだ売ると決めていない方へ
いまの相場だけ、LINEで聞けます。町名を送ってください。
※1 代表本人の売却例（当時）。売り出しから成約まで約10か月。会社名は出していません。結果は物件・時期によって違い、同じ結果をお約束するものではありません。
※2 NEXER×タクシエ調べ（2024年3月・家を売った410人。55.1％×66.8％で計算）。
なぜ「いつ売るか」で、
見積もりの金額が変わるのか。
お客様の「いつまでに」
名義の期限・相続税の申告・住み替え・毎年の固定資産税。期限が決まると、売り方が決まります。
売り出す
買い手の「いま欲しい」
建売の会社も買取の会社も、在庫が少ない時ほど仕入れを急ぎます。多い時は買い値を上げません。
同じ土地・同じ家でも、「今月契約できるなら」と「いつでもいい」では、買う側の出す金額が変わります。お手元の見積もりが出た時期と条件を見れば、その金額が「今の買い手」の数字なのか、「机の上」の数字なのかが分かります。
※個別の一例です。同じ結果をお約束するものではありません。時期を急かすこともしません。
金額の前に、「いつ売るか」「誰が買うか」。
株式会社IR不動産コンサルティング 代表・宅地建物取引士 近藤善伸お手元の金額を、同じ物差しで並べ直します。
- 1他社を悪く言いません。その会社の金額の「根拠」と「条件」を一緒に読みます。
- 2買取と仲介を「手元に残る額」で並べます。手数料・解体・測量・片付けを引いたあとの数字です。
- 3当社が買主になる場合は、先にそう言います（宅地建物取引業法34条）。言わずに比べることはしません。
- 4最初のご相談は代表の宅建士がうかがい、その後は専門チーム（提携の司法書士・土地家屋調査士・解体会社など）と進め、代表が責任を持って見ます。
ちゃん
お手元の見積もり、
まずこの3か所を見てください。
① その金額は「買う金額」か、「売れそうな金額」か
買取の見積もりは、その会社が買う金額。仲介の査定額は、売れると見込んだ金額で、その会社が買うわけではありません。種類が違う数字です。
② 条件はどこまで含むか
家財の片付け・解体・測量・境界の確認・契約不適合責任（あとから見つかる不具合の責任）・有効期限。「一式いくら」の中身を書面で。どれかが「売主負担」なら、その分は手元から引かれます。
③ 根拠の取引事例はどこか
仲介の査定書なら、使った取引事例（場所・時期・広さ）を見せてもらえます。不動産会社が価格の意見を言うときは根拠を示す決まりがあります（宅地建物取引業法34条の2第2項）。査定書の読み方は 査定書のセカンドオピニオン で詳しく。
「売れた値段」ではなく、
「手元に残る額」で並べます。
見本です（架空の数字で、どなたの物件でもありません）。古い家が残った土地を、買取と仲介で並べた形です。
| 項目 | 買取（そのまま引き渡し） | 仲介（解体して更地で売る） |
|---|---|---|
| 売れる値段 | 1,200万円 | 1,500万円 |
| 仲介手数料 （上限の式は下の注記） |
0円 | 約56万円 |
| 解体費 | 0円（買う側が負担） | 150万円 |
| 測量・境界の確認 | 0円（買う側が負担） | 50万円 |
| 家財の片付け | 0円（そのまま） | 30万円 |
| 手元に残る額 （税引き前の目安） |
約1,200万円 | 約1,214万円 |
※仲介手数料は国が定める上限の式（売買価格400万円超：3％＋6万円、別途消費税）で、1,500万円なら51万円＋消費税＝56万1,000円。800万円以下の宅地・建物は、売主から受け取る手数料の上限が30万円＋消費税（33万円）になる特例があります（2024年7月1日施行の告示改正）。解体・測量・片付けの額は地域と状態で変わる架空の例です。税金（譲渡所得など）は別途で、税理士の領分です。
この見本では、300万円の差が、並べると14万円になりました。逆に、買取が明らかに有利な物件もあります。どちらが良いかは、物件と「いつまでに」で決まります。だから、お手元の金額を入れて、この表を作ります。無料です。
4つのステップ。
期限は、お客様が決めます。
見積もり・査定書の写真を送る
LINE で写真を送るだけ。お名前は不要です。社名は隠していただいて構いません。
「いつ・誰が買うか」を調べる
その場所・広さで、いま買う候補（建売の会社・買取の会社・個人）と時期を確かめます。
同じ物差しの表をお渡し
お手元の金額と当社の見立てを「手元に残る額」の1枚に。根拠の取引事例は書面で。
お客様が決める
1社目に頼む、当社に頼む、当社の買取にする。どれでも構いません。納得して決めていただくことを大切にしています。
※当社から期限は設けませんし、急かすこともしません。
業者は知っていて、売主は知らない
売却6点セット
- 売る前の3つの確認
- 査定書の5か所（ここだけ見れば分かる）
- 見本の査定書（根拠の書き方）
- 買い主早見表（誰が・どんな物件を買うか）
- 段取り表（名義・片付け・解体・測量の順番）
- 相続の順番（期限つき）
取引態様：媒介（仲介）。当社が買主となる場合は、その前にお伝えします（宅地建物取引業法34条）。
見積もりをお持ちの方から、
よく聞かれること
- Q. 他社の査定書や買取の見積もりを持って相談するのは、失礼になりませんか。
- A. なりません。2社目、3社目として見ることは当社では日常です。ほかの会社と媒介契約中でも、見ること自体は構いません（契約の種類によっては、別の会社に依頼できない期間があります。その点も一緒に確かめます）。
- Q. 社名は隠して送ってもいいですか。
- A. 構いません。見るのは金額の根拠と条件で、社名ではありません。
- Q. 買取の見積もりが「市場価格の7割」と言われました。安すぎますか。
- A. 一概には言えません。買取は再販の利益と直す費用を先に引くので、一般に市場価格の7〜8割程度と言われます。ただ、解体・測量・片付けを買う側が持つなら、仲介で売った手取りと並べると差が小さいこともあります。表にして確かめます。
- Q. 当社に頼まなくても、表は作ってもらえますか。
- A. はい。表をお渡しして、1社目に頼む方もいらっしゃいます。納得して決めていただければ、それで構いません。
- Q. 当社が買う場合は、どう分かりますか。
- A. 当社が買主になる提案をする前に「当社が買主です」と口頭と書面でお伝えします（宅地建物取引業法34条）。仲介の見立てと買取の金額は別の紙にします。
- Q. 名義が親のままです。見積もりはもらえましたが、売れますか。
- A. 売るには相続登記（名義の変更）が要ります。提携の司法書士をご紹介できます。2024年4月1日より前の相続は、2027年3月31日までに登記する義務があります（法務省）。順番は一緒に組みます。
お手元の金額、
同じ物差しで並べませんか。
お電話では「見積もりを持っている」とおっしゃってください。最初のご相談は代表の宅建士がうかがいます。日曜・祝日は事前にご連絡いただければ対応します。