株式会社IR不動産コンサルティング
農地・田畑の売却｜市街化区域と調整区域で手続きが違います
愛知県一宮市・名古屋市／売主さまだけを担当します
同じ農地でも、市街化区域の中と、
調整区域とでは、まったく違います。
「地目が畑のままだから、売れない」
そう思い込んでいらっしゃる方が、とても多いです。
ただ、同じ農地でも、その土地が市街化区域の中にあるのか、市街化調整区域にあるのかで、手続きも、かかる時間も、買える相手も、まったく変わります。
市街化区域の中なら、届出で進みます。
ふつうの土地と、そう変わらない形で話が進むこともあります。
まず、どちらなのかを確かめるところから始めてください。
最初に、これだけ確かめてください
地番を控えて、その市町村の窓口に、二つだけ聞いてください。
一 市街化区域の中ですか、外ですか
二 農用地区域に入っていますか
聞く先は、農業委員会、または農政の窓口です。電話でも教えてもらえることがあります。
この二つの答えで、この先がまったく変わります。
市街化区域の中なら
農業委員会への届出で進みます。買える相手も広がります。
↓ Aをご覧ください
市街化調整区域なら
許可が要ります。農用地区域に入っていれば、外す手続きが先です。
↓ Bをご覧ください
A
市街化区域の中にある農地
市街化区域は、街にしていく区域です。
その中にある農地を宅地などに変えるときは、許可ではなく、農業委員会への届出で進みます。
許可に比べて、手続きは短く済みます。
買える相手も広がります。
分譲や建売を手がける会社、事業用地を探す会社。ふつうの宅地と近い形で、話を持っていけます。
※届出の受理までにかかる期間は市町村によって異なります。窓口でご確認ください。
この場合に確かめること
- 登記の地目と、いまの現況
農地法は現況で判断します。登記が畑でも現況が違うことがあり、その逆もあります。ご自身の見立てではなく、農業委員会がどう見るかで決まります。 - 前面道路の幅と、間口
建てられるものが変わります。 - 上下水道が引き込めるか
引き込みの費用は、買う側の採算に直結します。 - 隣の土地と一体で見られるか
B
市街化調整区域にある農地
調整区域は、街を広げない区域です。
その中の農地を宅地などに変えるときは、届出ではなく、許可が要ります。
そして、その農地が「農用地区域」に入っている場合は、まず、その区域から外す手続きから始まります。
この手続きは、申し出を受け付ける時期が決まっていることがあります。
ですから、買いたいという相手が先に決まってしまうと、待ちきれずに話が流れることがあります。
※受付の回数・時期は市町村によって異なります。年単位になることもあります。窓口でご確認ください。
値段の話より先に、「誰が買えるか」
調整区域では、建てられるものが限られます。
だから、買える相手も限られます。
ただし、地域の基準によっては、条件を満たせば建てられる場合もあります。
一宮市とその周辺には、そうした基準があります。
※基準は市町村ごとに異なります。個別に確認します。
順番を間違えると、戻せません
以前、こういうことがありました。
買いたいという会社が先に決まって、金額の話まで進んだ。
そこから調べ始めたら、農用地区域に入っていた。
外す手続きには受付の時期があって、そこまで待てず、話は白紙に戻りました。
金額は、あとから何度でも話せます。
区域の扱いは、話し合いでは動きません。
先に調べておけば、その会社に「この時期までお待ちいただけますか」と最初に相談できました。
※個別の一例です。同様の結果をお約束するものではありません。
農地法の4条と5条
四条
所有者がご自身で転用する場合
五条
転用する目的で、他の方に譲る場合
売って、買主が使うなら、五条です。
この許可（市街化区域の中なら届出）が済んでいないと、契約をしても、所有権は移りません。
ここが、ふつうの土地との大きな違いです。
よくいただくご質問
- 地目が畑のままですが、売れますか
- 売れる場合があります。市街化区域の中なら届出、調整区域なら許可の手続きになります。まず、どちらなのかを確かめるところから始めてください。
- 何年も作っていません。もう農地ではないのでは
- 農地法は現況で判断します。ただし、判断するのは農業委員会です。ご自身の見立てとは違う結果になることがあります。地番をお知らせいただければ、確認します。
- 農用地区域に入っていました
- まず、その区域から外す手続きから始まります。申し出を受け付ける時期が決まっていることがあり、年単位になることもあります。早めに窓口で、次の受付がいつかを確かめておくと、予定が立てやすくなります。
- 調整区域の農地は、売れないのですか
- 売れないとは限りません。ただ、建てられるものが限られるため、買える相手も限られます。地域の基準によっては、条件を満たせば建てられる場合もあります。個別に確認します。
- 相続したのですが、名義が祖父のままです
- 先に相続登記が要ります。相続登記は令和6年（2024年）4月1日から義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要で、施行日より前に相続したものも対象です（その場合の期限は令和9年3月31日まで）。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。当社は司法書士と連携して進めます。
- 隣の農家の方に売るのと、業者に売るのでは違いますか
- 手続きが変わります。農地のまま農家の方に譲る場合は農地法3条、転用して譲る場合は5条です。どちらが使えるかで、相手も価格も変わります。
- まだ売ると決めていません
- それで構いません。区域の扱いを確かめるだけでも、あとの判断がしやすくなります。
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当社について
売主さまの側だけを担当します
売却価格の大きさを競うのではなく、売主さまの事情・期限・手取りを軸に、販売活動と交渉を組み立てます。
査定額の根拠をお見せします
指定流通機構（レインズ）の取引事例と、いま周辺で出ている広告事例を調べ、根拠をお見せしたうえでご説明します。
買える相手を探し、直接話します
同じ会社でも、支店・担当者・在庫・時期で出せる価格が変わります。いま動ける担当者を見極めて交渉します。
ご依頼いただいた例（一宮市・土地80坪）
解体、離れ、工場、車庫、樹木多数。解体してから売るか、そのまま売るか。土地の広さによって、結果が変わります。
※個別の一例です。同様の結果をお約束するものではありません。金額は案件ごとに異なります。
物件の状態とご希望を丁寧に確認し、売却方法を一緒に整理します。売却や解体のみの査定もお受けします。ご相談のあとに、ご依頼の義務はありません。専門的なことは、わかりやすくご説明します。
代表取締役 近藤 善伸（宅地建物取引士）
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