株式会社IR不動産コンサルティング
その査定額で、売れますか。査定書を見るときの3つのポイント｜一宮・名古屋の不動産査定
一宮・名古屋・尾張の売主専門｜宅建士こんちゃん（近藤善伸）
その査定額で、
売れますか。
高い査定書を信じて専任を結ぶ前に、1ページだけ見てください。
代表 近藤善伸宅建士・空き家マイスター
動画：その査定額で、その会社が買ってくれるんですか？（査定書の読み方）
まずは「資料」だけ、LINEで無料で受け取れます
LINEで「資料」と送る（無料）登録は無料・いつでも解除できますおそれ査定書が3枚。金額がバラバラ。
どれを信じたらいいですか？
「A社・B社・C社で、金額がバラバラ。いちばん高い金額の会社に頼んだら、3か月たって『値段を下げましょう』と言われた」
── 当社の面談で、よくいただくご相談です。
査定は「売れる約束」ではなく、「予想」です。
査定書の金額は、その会社が買ってくれる値段ではありません。「このくらいで売れるのでは」という予想です。だから、高い金額を書くだけなら、誰にでもできます。
預かるために高めの金額を書いて、あとから下げていく。そういう進め方をする会社も、あります。査定書の数字を見るときは、「金額」ではなく「根拠」を見てください。
査定書を受け取ったら、やってはいけない3つ
- 金額だけを見て、その場で専任媒介を結ぶ
- 金額の「根拠」を聞かずに決める
- 「誰が買うか」を聞かずに売り出す
1つでも「やりそう」と思ったら、この先を読んでください。3分で読めます。
共感分かります。高い金額を見たら、
そこに頼みたくなります。
代表 近藤善伸私も、自分のマンションを売るとき、同じことをしました。いちばん高い金額を出した会社に頼みました。
だから今は、売る側に立っています。売主さま専門の会社をやっているのは、そのときの経験からです。
金額がバラバラなのは、あなたの土地や家が悪いのではありません。査定書の「作り方」が、会社ごとに違うからです。作り方を知れば、どの査定書が「売れる金額」に近いか、ご自分で見分けられます。
ここまで読んで、ご自分の場合はどうか気になった方へ
LINEで相談する（無料）「資料」と送ると、売却の資料が届きます3つのポイント査定書を見るときの、
3つのポイント
比較した取引に「業者の再販区画」が混ざっていないか
不動産会社が買って、造成して、A区画・B区画・C区画と分けて売った値段。これは地主さんが売った値段とは別のものです。
この区画の値段が「取引事例」に混ざると、査定の金額が上にずれることがあります。査定書の事例に「〇〇分譲地」「△△区画」とあれば、聞いてみてください。
平成の古い取引・安い取引も入っているか
高い取引だけを並べた査定書は、金額が上にずれます。数年前の取引、安く決まった取引まで並んでいるかを見てください。
都合のよい事例だけを並べるのは簡単です。都合の悪い事例も並べて、それでもこの金額、と説明できる査定書が「根拠のある査定書」です。
「誰が買うか」が書いてあるか
同じ土地でも、区画に分けて家を建てる会社、事業者、お隣。買う相手の種類で、金額が変わります。
「誰が買う前提の金額か」が書いていない査定書は、金額の根拠が薄い。当社は、金額の前に「誰が買うか」を先に調べます。
ポイント
この3つは、お手元の査定書を見ながら確かめられます。分からなければ、LINEで査定書の写真を送ってください。社名は伏せて構いません。私が見て、どこを確かめればよいかを返事します（無料）。
データ査定額は、約束ではない
査定額は、「売れる値段の約束」ではありません。「このくらいで売れるのでは」という予想です。公表されている数字を見ると、そのことが分かります。
近畿圏の中古戸建で、最初の売り出し価格のまま売れた割合。6割以上は、値下げしてから売れています。
中部圏の中古マンションで、売り出し価格から成約までに下がった平均。売れるまでの平均は約5.2か月です。
査定額と売れた額に差があった人のうち、査定額より安く売れた人。全体で見ると、3人に1人以上です。
愛知県の中古戸建で、売り出し中の件数は、1年間に売れた件数の約1.5倍。売り出しても、すぐ決まるとは限りません。
出典：近畿圏不動産流通機構「季刊市況レポートNo.80」（2021年2月・2020年成約分）／東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（中部圏）」（2026年7月30日・2025年下期）／NEXER×三菱地所リアルエステートサービス 売却経験者410人の調査（2024年3月）／中部圏不動産流通機構「愛知県 中古戸建 成約・在庫の推移」（2025年9月〜2026年8月の月平均）。いずれも2026年10月に確認。地域・種類・時期で数字は変わります。お手元の不動産の結果を示すものではありません。
査定額は、こうして決まります
多くの会社は、近くで最近売れた、似た土地や家の値段（取引事例）と比べて、広さ・形・道路・古さなどの差を足し引きします。業界の査定マニュアルでは、査定価格は「およそ3か月で買い手が付く」ことを目安にした値段とされています。
だから、どの事例を選ぶかで金額は動きます。会社ごとに金額が違うのは、主に次のような違いからです。
- 売れた値段か、売り出し中の値段か。まだ決まっていない希望の値段を混ぜると、高めに出ます。
- 業者が区画に分けて売り直した値段が、混ざっていないか。造成や道路、会社の利益が上乗せされた値段です。
- 更地の値段か、今のままの値段か。解体・地中のガラ・測量の費用を、誰が持つ前提かで変わります。
- 誰が買う前提か。分譲住宅の会社、直して売る会社、事業用の法人、個人。相手で出せる条件が変わります。
- 預かりたい気持ち。専任で預かるために、高めの金額を書く進め方もあります。
根拠は、聞いてよいものです。不動産会社が値段について意見を言うときは、その根拠を明らかにすることが法律で決まっています（宅地建物取引業法 第34条の2 第2項）。「この金額の根拠の事例を見せてください」と、遠慮なく聞いてください。
査定書の、まず見る5か所
- 取引事例の中身：売れた値段か、売り出し中の値段か。何件あり、出典は書いてあるか。
- 時期と場所：新しい事例・高い事例だけを並べていないか。同じ町内か、道路の幅や土地の形は近いか。
- 業者の再販区画：「A区画」「○号地」など、分けたあとの値段が混ざっていないか。
- 更地か建物付きか：今のまま売るなら、解体費・地中のガラ・測量費を引いた数字が土台です。
- 誰が買うのか：仲介の見込みか、その会社が買う値段か。どの相手に持っていく前提か。
5か所を1枚にまとめた資料は、LINEで「資料」と送ると届きます（無料）。
根拠当社の査定は「ダブル」です
仲介で売れる見込みと、買取の金額を、同じ紙に並べます。
片方だけ見ても、その金額が高いのか低いのか分かりません。当社は仲介の見込みと、当社が買主になる場合の買取額を、同じ書面に並べてお渡しします。買取の金額は、次の引き算で出した数字だと、紙に書きます。
- ＝更地の値段
- －解体費
- －地中に残っている物のリスク
- －測量費
- ＝買取の金額（当社が買主の場合）
- 宅地建物取引士・愛知県宅建協会空き家マイスター
- 不動産売却セミナー7〜8年・もうすぐ100回
- 売却の事例（金額・町名は伏せています）40本
- 内見は代表本人が水曜・土日・時間外も
※空き家マイスターは愛知県宅建協会の認定（1年ごとの更新）。一宮市役所の『空き家総合相談窓口』の冊子に掲載されています。事例は売却事例のページに、金額と町名を伏せて載せています。
無料の資料「3つの確認」を、LINEでお送りします
資料『売る前に、今夜からできる3つの確認』（A4・4ページ）
お手元の査定書を見ながら使える資料です。名義・境界・解体の補助金、売る前に今夜から確かめられる3つを1枚にしました。
- LINEで友だち追加（無料）
- 「町名」と「土地か家か」を送る
- 査定書の写真があれば、私が見て返事します
LINEを使っていない方は、お電話で「3つの確認」とお伝えください。郵送か、面談のときに紙でお渡しします。
誰が探すか値段は、買う人で変わる
査定書の金額どおりに売れるとは限らない。だからこそ、その土地や家に価値を見出してくれる買い主を、とことん探す人に任せることが大切です。
近藤が、売却でしていること
- 売主さま専門です。いつも、売る方の側に立って動きます。
- 買う会社の、営業所や担当者まで知っています。分譲住宅の会社、直して売る会社、事業用の法人。いま、どこの営業所のどの担当者が、何を買っているか。日頃から情報を交換しています。
- 金額より先に、誰が買うかを調べます。その土地を高く評価できる相手を探して、条件を交渉します。
- 売る前に、つまずきやすい所を先に洗い出します。越境・境界・残置物・名義など、あとで揉めやすいことを先にお伝えします。
- 最初のご相談から引き渡しまで、宅建士の近藤が担当します。専任でご依頼の方には、2週間に1回以上の報告と、月に1回ほどの面談でのご報告をしています。
専任媒介でご依頼いただいた方には、休日・時間外でも、担当の近藤本人が電話に出ます。（運転中・ご案内中などで出られないときは、気づき次第折り返します）
聞きにくいことほど、先に聞いてください。何回聞いても、何を聞いても、怒りません。
※新規のご相談は、営業時間内にお願いいたします。LINEは時間を問わず受け付けています。
業者は知っていて、売主は知らない 売却6点セット（無料）
- 3つの確認
- 査定書の5か所
- 見本の査定書
- 名古屋・尾張の土地の買い主 早見表
- 段取り表
- 相続の順番
動画：査定額の根拠って、聞いてもいいんですか？
あわせて読む：不動産の査定は、車やバッグの査定と何が違う？／家を売った人の3人に1人以上が、査定額より安く売れています／会社を比べるときに聞く7つの質問
AIと、市場と、寄り添い。
近藤は、複数のAIを使い分け、調べものを何度も重ねてから、ご提案をまとめます。
見るのは、不動産の取引だけではありません。住宅の着工、金利、金融機関のローンの見方など、景気と金融の動きまで見て、「誰が買うか」「いつ、どう売るか」を考えます。
そのうえで、まず大事にするのは、お客様のお考えです。お考えに寄り添ったうえで、プロとしての戦略をお出しします。
ご相談いただいた方への特典として、「AIプロフェッショナル査定」で、取引の事例を選び直した数字と、お考えに合う売り方の案を、根拠とあわせて近藤が直接ご説明します（無料）。
こんな方にこのページは、こんな方のために書きました
- 一宮・名古屋・尾張で、半年〜1年以内に売る方
- 査定書が、すでに手元にある方
- 「いちばん高い金額の会社に頼んでいいのか」迷っている方
- 一括査定に入れて、電話が止まらなくなった方
※当社は一括査定サイト・比較サイトには登録していません。お問い合わせは、このページからだけです。
よくある質問査定書について、よく聞かれること
査定書が他社のものでも、見てもらえますか？
金額は出してもらえますか？
今すぐ売る気はないのですが、相談できますか？
費用はかかりますか？
決める前に、1ページだけ。
専任媒介を結ぶ前に、査定書の写真を1枚、送ってください。
内見は代表本人が、水曜・土日・時間外でもお受けします。
ご相談は、3つの方法から
他社の査定書が手元にある方は、LINEで写真を送ってください。代表が一緒に中身を見ます（無料）。
LINEで町名と写真を送っていただければ、代表が見て返信します。
取引態様：媒介（仲介）。当社が買主となる場合は、その旨を先にお伝えします。
このページの監修：近藤 善伸（宅地建物取引士・愛知県宅建協会 空き家マイスター）／株式会社IR不動産コンサルティング 代表取締役
株式会社IR不動産コンサルティング（宅地建物取引業 愛知県知事(2)第23786号）。取引態様：媒介（仲介）。当社が買主となる場合は、その旨を先にお伝えします。登記・税・法律の判断は、司法書士・税理士・弁護士と一緒に確かめます。