家や土地を売ったときの税金｜売る前に確かめる控除と期限（一宮市・名古屋市）

  • 家や土地を売ったときの税金｜売る前に確かめる控除と期限（一宮市・名古屋市）

愛知県一宮市・名古屋市／売主さま専門

家や土地を売ったときの税金は、「売って利益が出たとき」にかかります。自宅や、相続した空き家には、利益から3,000万円まで差し引ける特例があります。

ただし、使えるかどうかは条件しだいです。解体するか、いつ売るかで結果が変わることがあるため、売る前に確かめることが大切です。

このページの結論

  • 税金がかかるのは、売った金額から「買ったときの代金」と「売るための費用」を引いて、利益が出たときだけ
  • 自宅・相続した空き家には、利益から3,000万円まで引ける特例がある（条件あり）
  • 特例には期限と条件がある。解体・売る時期を決める前に、税理士と確かめる

はじめにお断り　当社は不動産会社です。税額の計算、申告の代わり、個別の税務判断は、法律（税理士法）により税理士にしかできません。このページは「何を確かめるか」を並べたもので、条件は主なものだけを書いています。詳しくは税理士・税務署へ。当社は、売る前に税理士とつなぐところまでをお手伝いします。

この情報の確認日：2026年10月13日（国税庁タックスアンサー「令和8年4月1日現在法令等」の内容をもとにしています。制度は年度で変わります）

まず、しくみだけ

税金は、売った金額ではなく「利益」にかかります

税金のもとになる金額（譲渡所得）の出し方

  • 売った金額買主から受け取る代金
  • － 取得費買ったときの代金・手数料など。建物は減価償却分を引く
  • － 売るための費用仲介手数料・測量費・印紙代・売るための解体費など
  • － 特別控除自宅や相続した空き家の特例が使える場合（3,000万円まで など）
  • ＝ 税金のかかる金額ここがゼロ以下なら、所得税・住民税はかかりません
出典：国税庁 タックスアンサー No.3202・No.3302・No.3306（確認日 2026年10月13日）

ご注意

買ったときの契約書が見つからないと、取得費は「売った金額の5％」で計算することになります。古い土地や相続した土地では、税金が大きくなりやすい理由です。

たとえば3,000万円で売れた土地の契約書がない場合、取得費は150万円とみなされます。残りの大部分が利益と見なされるため、先に書類を探しておく価値があります（出典：No.3258）。

相続した家や土地の「取得費」はどう見る？

相続で引き継いだ家や土地は、亡くなった方が買ったときの代金が取得費になります。親御さんが買ったときの契約書や領収書があれば、それが使えます。

相続税を納めた方は、納めた相続税の一部を取得費に足せる特例があります（下の「主な特例」の3）。

持っていた年数で、税率が変わります

5年を超えて持っていたかどうか

売った年の1月1日の時点で、持っていた期間が5年を超えると「長期」、5年以下だと「短期」です。税率が大きく違います。

  • 長期（5年超）所得税15％
  • 長期（5年超）住民税5％
  • 短期（5年以下）所得税30％
  • 短期（5年以下）住民税9％

※このほか、所得税額の2.1％の復興特別所得税がかかります。税率は「税金のかかる金額」に対するものです（出典：No.3208・No.3211、確認日 2026年10月13日）。

ポイント

相続した家や土地は、亡くなった方が買った日から数えます。相続してすぐ売っても、長期になることが多いです（出典：No.3202）。

10年を超えて住んだ自宅は、さらに税率が軽くなります

売った年の1月1日で所有期間が10年を超える自宅は、3,000万円の特別控除を引いたあとの金額のうち6,000万円以下の部分について、所得税の税率が10％になります（住民税も軽くなります）。3,000万円の特別控除と一緒に使えます（出典：No.3305）。

ここが大きい。主な特例

使えるかもしれない特例（主なもの）

それぞれ「どんな方が」「主な条件」「期限」を書いています。条件は主なものだけです。使えるかどうかの判断は、税理士・税務署にご確認ください。

1　自宅を売った方：3,000万円の特別控除

どんな方が　いま住んでいる家、または住まなくなってから3年目の年末までに売る家（土地も一緒に）。

主な条件と期限を見る
  • 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
  • 解体して土地だけ売るときは、解体から1年以内に契約し、その間に駐車場などに使っていない
  • 売った年の前年・前々年に、この特例を使っていない
  • 親子・夫婦など「特別の関係がある人」への売却ではない
  • この特例だけを目的に住んだ家や、別荘は対象外

出典：国税庁 No.3302（確認日 2026年10月13日）

2　相続した実家（空き家）を売った方：3,000万円の特別控除

どんな方が　亡くなった方が一人で住んでいた古い家を相続し、その家か、解体したあとの土地を売る方。

期限

相続があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。しかも、この特例の適用期間は令和9年（2027年）12月31日までです。

主な条件を見る
  • 家が昭和56年5月31日以前に建てられたもの（マンションなどの区分所有建物は対象外）
  • 相続の直前、亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホームに入っていた場合は、別の条件あり）
  • 相続してから売るまで、貸したり、誰かが住んだり、事業に使ったりしていない
  • 売却代金が1億円以下
  • 家を売るときは耐震基準を満たすこと。または解体して土地だけで売る（解体後に建物を建てていない）
  • 令和6年1月1日以後の売却は、売った翌年の2月15日までに買主が耐震改修か解体をした場合も対象
  • 相続人が3人以上のときは、控除は2,000万円まで（令和6年1月1日以後の売却）
  • 市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要。相続税の取得費加算（3）とは併用できない

出典：国税庁 No.3306（確認日 2026年10月13日）。一宮市では、市役所の空き家の担当課が確認書の窓口です（事前にご確認ください）。

3　相続税を納めた方：相続税の一部を取得費に足せる特例

どんな方が　相続税を納めて、その家や土地を相続税の申告期限の翌日から3年以内に売る方。

主な条件と期限を見る
  • 相続や遺贈で取得した財産で、取得した人に相続税が課税されている
  • 相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限（亡くなった日の翌日から10か月）の翌日以後3年を経過する日までに売る
  • 相続した空き家の3,000万円控除（2）とは、同じ家・土地で併用できない

出典：国税庁 No.3267（確認日 2026年10月13日）

4　安い土地を売った方：100万円の特別控除（低未利用土地）

どんな方が　都市計画区域内で、使われていない土地を500万円以下（市街化区域などは800万円以下）で売る方。

主な条件と期限を見る
  • 売った年の1月1日で所有期間が5年を超える
  • 売った金額（建物があれば建物も含む）が500万円以下。市街化区域・用途地域のある区域などは800万円以下
  • 売った後に、その土地が利用される
  • 市区町村長の確認書が必要
  • 令和2年7月1日から令和10年12月31日までの売却が対象

出典：国税庁 No.3226（確認日 2026年10月13日）

5　自宅を買い換えた方・損が出た方

どんな方が　自宅を売って別の自宅を買う方、売って損が出た方（住宅ローンが残っている方を含む）。

主な内容と期限を見る
  • 買い換えの特例：所有10年超・居住10年以上・売却代金1億円以下などの自宅を売って買い換えると、利益への課税を将来に繰り延べられる（非課税ではない）。3,000万円の特別控除とは併用できない。令和9年12月31日までの売却
  • 損が出たとき：売却の損を給与などほかの所得と相殺し、引ききれない分は翌年以後3年間繰り越せる特例。令和9年12月31日までの売却

出典：国税庁 No.3355・No.3370・No.3390（確認日 2026年10月13日）

急いでいる方は、ここだけ

期限の早見

特例いつまでに売るか

  • 相続した空き家の3,000万円控除相続から3年目の年末
    （かつ令和9年12月31日）
  • 相続税の取得費加算申告期限の翌日から3年
  • 自宅の3,000万円控除住まなくなって3年目の年末
  • 低未利用土地の100万円控除令和10年12月31日
  • 買い換え・損失の特例令和9年12月31日

※「3年目の年末」＝3年を経過する日の属する年の12月31日。例：令和6年3月に相続 → 令和9年12月31日まで。期限の判定は「売った日」が基準です。契約日と引き渡し日のどちらで見るかは、税理士にご確認ください。

ポイント

期限の年の12月に契約が決まっても、間に合わないことがあります。売り出しから引き渡しまでは数か月かかることが多いため、期限の1年前には動き始めてください。

相続した家と土地の売却について／実家じまいの進め方／空き家の売却と解体補助金

売る前に、探しておく書類

あると税金が変わる書類

  • 買ったときの売買契約書・領収書（取得費の証明）
  • 家を建てたときの請負契約書・領収書
  • 登記事項証明書（建築年・名義の確認）
  • 相続税の申告書の控え（相続税を納めた方）
  • 亡くなった方の住民票の除票・戸籍の附票（住んでいたことの確認）
  • 仲介手数料・測量・解体の領収書（売ったあとに保管）

見つからない書類があっても、ご相談いただけます。どこまで探すか、代わりに何が使えるかは、税理士と一緒に確かめます。

当社にできること

売る前に、特例が使えるかを税理士と確かめる段取り

  1. 無料相談で、経緯を伺いますいつ相続したか、誰が住んでいたか、建築年、解体の予定、書類の有無。地番だけでも始められます。
  2. 特例に関わる項目を整理し、税理士につなぎます必要な方には、相続税や不動産の売却に詳しい税理士をご紹介します。税額の計算と判断は税理士が行います。
  3. 税金の見通しを踏まえて、売り方を決めます解体するか、いつ売るか、仲介か買取か。手元に残る額を並べて、ご家族が納得できる形を選んでいただきます。

当社がしないこと　税額の計算、申告の代わり、個別の税務判断（税理士法）。当社がするのは、税理士に確認する前の整理と、売り方の比較です。

売る前に、使える特例を確かめたい方へ

お電話：0120-122-200（通話無料　月〜土 9:00〜18:00／日曜・祝日は事前のご連絡で対応します）

無料相談・無料査定のお申し込みはこちら

それでも気になることは

売ったときの税金について、よくいただくご質問

家や土地を売ったら、いつも税金がかかりますか？
いいえ。税金（譲渡所得税）がかかるのは、売った金額から、買ったときの代金（取得費）と売るためにかかった費用を引いて、利益が出たときです。利益が出ても、自宅や相続した空き家の特例が使えれば、税金がかからないこともあります。かかるかどうかは、税理士・税務署にご確認ください。
相続した実家を売るとき、3,000万円の控除は使えますか？
条件に当てはまれば使えます。主な条件は、昭和56年5月31日以前に建てた家で、亡くなった方が一人で住んでいたこと、相続してから貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であること、耐震基準を満たすか解体して売ること、相続から3年目の年末までに売ることなどです。使えるかどうかは、売る前に税理士にご確認ください。当社は、確認に必要な項目を一緒に整理します。
相続した空き家の特例には、期限がありますか？
あります。相続があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。たとえば令和6年3月に相続した場合は、令和9年12月31日までです。また、この特例そのものの適用期間は令和9年12月31日までとされています（2026年10月13日に国税庁のページで確認）。期限が近い方は、早めにご相談ください。
親が買った値段が分からない土地を売ると、税金はどうなりますか？
買ったときの契約書などが見つからない場合は、売った金額の5％を取得費として計算する方法があります。この場合、売った金額の大部分が利益と見なされ、税金が大きくなりやすくなります。売る前に、購入時の契約書・領収書・建築時の書類を探しておくと安心です。見つからないときの計算は、税理士にご相談ください。
家を解体してから売ると、特例に影響しますか？
影響することがあります。相続した空き家の特例は、家を解体して土地だけで売る方法でも使えますが、解体後に駐車場などに使うと対象から外れることがあります。自宅の3,000万円控除も、解体した日から1年以内の契約などの条件があります。解体するかどうかと、その時期は、特例を確かめてから決めるのが安全です。
売った翌年に、確定申告は必要ですか？
利益が出た場合は、売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。3,000万円の特別控除などの特例は、確定申告をして初めて使えます。税金がゼロになる場合でも、申告が必要です。損が出た場合も、損益通算の特例を使うには申告が必要です。
IR不動産コンサルティングで、税金の計算をしてもらえますか？
税金の計算や申告、個別の税務判断は、法律（税理士法）により税理士にしかできません。当社は、売る前に「どの特例に関わる条件があるか」を一緒に整理し、必要な方には相続税や不動産に詳しい税理士をご紹介します。税金の見通しを踏まえて、解体するか、いつ売るか、仲介か買取かを決めていただけます。
一宮市・名古屋市で、売ったときの税金はどこに相談できますか？
お住まいの地域を管轄する税務署か、税理士にご相談ください。国税庁のタックスアンサー（よくある税の質問）でも制度の内容を確認できます。当社の無料相談では、税理士に確認する前の整理（相続の時期・建築年・住んでいた方・書類の有無）をお手伝いしています。

出典（すべて国税庁のページ・確認日 2026年10月13日）

いずれも「令和8年4月1日現在法令等」の内容です。制度は改正されることがあります。実際の判断は個別の事情で変わるため、税理士・税務署にご確認ください。

参考：全宅連（全国宅地建物取引業協会連合会）発行『不動産の税金これだけガイド〔令和8年版〕』。当社は愛知県宅建協会の会員です。

土地を売る／解体してから売るか、そのまま売るか／仲介と買取の違い

このページの監修：近藤 善伸（宅地建物取引士・愛知県宅建協会 空き家マイスター）／株式会社IR不動産コンサルティング 代表取締役

株式会社IR不動産コンサルティング（宅地建物取引業　愛知県知事(2)第23786号）。取引態様：媒介（仲介）。当社が買主となる場合は、その旨を先にお伝えします。登記・税・法律の判断は、司法書士・税理士・弁護士と一緒に確かめます。


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  2. 査定書を受け取ったら、まず見る5か所
  3. 見本の査定書（町名と数字は架空）
  4. 名古屋・尾張の土地の買い主 早見表
  5. 期限から逆算する、売却の段取り表
  6. 相続した家、片付け・解体の前にやる順番

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