株式会社IR不動産コンサルティング
投資用のワンルームをお持ちの方からのご相談で、よく伺うのがこれです。「買ったときの話と、いまの数字が違う」
二つの数字を、並べてください
判断に要るのは、二つだけです。
- いま、毎月どうなっているか ―― 家賃（またはサブリースの保証賃料）から、管理費、修繕積立金、ローンの返済、賃貸管理の手数料を引いた残り
- いま売ったら、どうなるか ―― 売れる見込みの金額から、ローンの残り、売るときの費用を引いた残り
ご相談でよくあるのが、片方しか見ていないという状態です。毎月の収支は分かっているけれど、いま売ったらいくら残るかは知らない。あるいはその逆。
両方を並べないと、比べられません。
売りにくくなる理由は、だいたい決まっています
- ローンの残りが売れる金額より多い ―― そのままでは抵当権が外れません
- サブリースの契約がついている ―― 借りているのが会社ですので、こちらの都合だけでは終われないことがあります
- 管理費と修繕積立金が上がっている ―― 買う側の利回りが下がるため、金額に効きます
- 滞納がある ―― 管理費や積立金の滞納は買う側が引き継ぎます。金額から引かれます
- 買う相手が限られる ―― 自分で住むために買う方はほとんどいません
どれも、先に分かっていれば手の打ちようがあります。分からないまま売り出すと、途中で止まります。
入居中でも、売れます
入居者さんがいるままでも、サブリースがついたままでも、買い取れる場合があります。
その場合、買主を探す期間がないので決済の日を先に決められます。仲介手数料もかかりません。入居者さんに知られずに進められます。
ただし、すべてが買えるわけではありません。立地、管理の状態、残債の額によってはお断りすることもあります。
売るべきだ、とは申し上げません
持ち続けるか売るかは、お持ちの年数、目的、ほかの資産とのバランスで変わります。数字を並べるところまでが不動産会社の役割で、決めるのはご本人です。
まとめ
- 毎月の手残りと、売った場合の手取り。二つを並べる
- 売りにくくなる理由は決まっている。先に分かれば手が打てる
- 入居中でもサブリースつきでも、買い取れる場合がある
- すべてが買えるわけではない
- 決めるのは本人。数字を並べるのが不動産会社の役割