株式会社IR不動産コンサルティング
「杭が見当たりません。売れませんか」。一宮の郊外では、よく伺うご相談です。
結論から申し上げると、売れないとは限りません。買う相手が誰かによって、必要なものが変わるからです。
測量には、二つあります
- 現況測量 ―― いま見えているもの（ブロック塀、側溝、既存の杭）を測って図面にします。隣の方の立会いや確認は入りません。比較的早く、費用も抑えられます
- 確定測量 ―― 土地家屋調査士が隣接する土地の所有者と立ち会い、境界を確認して、書面に署名と押印をいただきます
境界を確定させられるのは、土地家屋調査士です。不動産会社ではありません。ここは分けて考えてください。
確定した図面が要るのは、どういうときか
買う側が個人の方で、現状のまま使うのであれば、現況測量の図面で進むこともあります。
ところが、買う側が家を建てて分けて売る会社の場合、確定した図面がないと話が止まることがあります。建物を建てる手続きのなかで、土地の範囲がはっきりしている必要があるからです。
一宮の郊外で、よくある形
市街化調整区域。筆がいくつにも分かれていて、杭が一本も見当たらない。
昔からの農地で、境界は「あの木のあたり」「用水のこちら側」として代々通ってきたものです。紙の上の筆の形と、いま使っている形がずれていることもあります。
この場合、立会いをお願いする相手が何軒にもなります。ご高齢の方、すでに相続が起きている土地、遠方にお住まいの方。そろうまでに時間がかかります。
登記簿の面積と、実際の面積
一致しない土地は、この地域にいくらでもあります。昔の測り方でそのまま登記されているからです。
ですので、杭がなく隣の方の確認も取れていない状態では、その土地が何平方メートルあるのかを断定することはできません。
分からないことを分かったふりをして金額を出すほうが、あとで大きく食い違います。
まず、何をすればいいか
現地を見ます。境界らしきものがあるか、隣との境がどうなっているか。そのうえで、確定測量が要りそうかどうかをお伝えします。
要る場合は、費用をどちらが持つかも先に決めます。あとから話が変わらないようにします。
まとめ
- 杭がなくても、売れないとは限らない
- 測量には現況測量と確定測量がある
- 境界を確定させられるのは土地家屋調査士
- 買う側が建てて分ける会社の場合、確定した図面が要ることがある
- 登記簿の面積と実際の面積は一致しないことがある
- 費用をどちらが持つかは、進める前に決める