株式会社IR不動産コンサルティング
収益物件の売却を考える時、査定価格や買取価格が借入残高を上回っていても、その差額がそのまま手元に残るとは限りません。
金融機関への返済、売却に伴う費用、未精算の収入・支出、税務上の取扱いを分け、確認できる数字と未確定の数字を整理します。
1. 金融機関の残高を確認する
最初に確認するのは、現在の借入残高です。通帳や返済予定表だけで判断せず、売却予定時点の一括返済額、繰上返済に伴う条件、抵当権抹消に必要な手続を金融機関へ確認します。
現在残高と決済日の返済額は一致しない場合があります。確認日と想定決済日を記録してください。
金利条件や返済額が変わる予定がある場合は、ローン金利が変わるときの確認項目も先に整理します。
2. 売却価格の意味を分ける
仲介の査定価格、売出価格、成約価格、直接買取の提示価格は、それぞれ意味が異なります。
査定価格や売出価格は入金が確定した金額ではありません。直接買取の提示も、調査、契約条件、引渡時期などによって条件が付く場合があります。比較する時は、同じ時点と条件にそろえます。
3. 売却に伴う費用を確認する
売却方法や物件の状態により、仲介手数料、登記、契約、測量、残置物、修繕、管理、借入返済などに関する費用が生じる場合があります。
すべての物件に同じ費用がかかるわけではありません。必要な項目、金額の根拠、支払時期を一覧にします。
4. 家賃や管理費の精算を分ける
決済時には、家賃、共益費、管理費、固定資産税等を期間に応じて精算する場合があります。敷金など預り金の承継、滞納、未払工事費も確認します。
毎月の入金額だけでなく、誰が受け取り、誰が負担する金額かを分けます。
5. 税額は別に確認する
売却代金から残債と諸費用を差し引いた概算と、税務上の所得や税額は同じ計算ではありません。
取得費、減価償却、所有期間、売却費用、個人・法人などで取扱いが変わるため、税額は契約前に資料をそろえて税理士へ確認します。当社が資料整理を行う場合も、税額を確約するものではありません。
6. 三つの数字を並べる
| 区分 | 内容 | 状態 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 成約または買取の条件付き金額 | 未確定または契約条件による |
| 決済時の概算 | 売却価格から返済・確認済み費用・精算を整理 | 資料時点の概算 |
| 税引後の金額 | 税務確認を含む最終的な資金 | 税理士等の確認が必要 |
この三つを同じ「手取り」と呼ばないことが重要です。
7. 保有継続とも比較する
売却後の概算だけでなく、保有を続ける場合の家賃、空室、修繕、管理、返済も同じ期間で比べます。
売却価格が想定より高いか低いかだけでなく、今後必要な資金、管理負担、売却後の目的を含めて判断します。
修繕、空室、返済予定をいつ判断するか迷う場合は、売却時期を整理する順番も確認できます。
相談時に用意するとよい資料
- 借入返済予定表
- 金融機関の残高が分かる資料
- 購入時の売買契約書
- 取得・修繕・売却準備の領収書や見積書
- レントロールと管理明細
- 固定資産税等の資料
- 希望時期と売却後の資金目的
全部そろっていなくても、確認済み、未確認、専門家確認が必要な項目に分けるところから始められます。
空室がある物件では、入居を整えてから売る場合と空室のまま売る場合の比較も判断材料になります。
まとめ
売却価格から残債を引いた数字だけを手取りと決めず、返済額、売却費用、精算、税務を分けてください。そのうえで、保有を続けた場合の収支や管理負担とも比較します。
当社では、仲介・直接買取・保有継続を決める前の資料整理からご相談を承ります。