株式会社IR不動産コンサルティング
「近所の土地が、坪これくらいで売れたらしい」。ご相談でもっともよく出てくる基準です。
その感覚は、的外れではありません。この地域で土地を扱う者も、まず坪単価から入ります。ただ、ひとつだけ確かめていただきたいことがあります。
その金額は、売り出しですか。決まった金額ですか
ここが、もっとも大きく食い違うところです。
ご近所の話として耳に入ってくる金額、ポータルサイトやチラシで見た金額。あれは「売り出しの金額」です。
売り出しの金額は、売主が「この金額から始めたい」と決めた数字です。そこから下がって決まることもあれば、決まらずに取り下げられることもあります。
いくらで決まったのかは、表には出ません。
同じ町内でも、坪単価は乗りません
理由は土地の側にあります。
- 前の道 ―― 幅、公道か私道か、どこまで接しているか
- 間口と形 ―― 間口が狭い、奥に長い、三角、段差がある
- 上下水 ―― 前まで来ているか、引き込みがあるか
- 境界 ―― 杭があるか、隣と確認が取れているか、越境していないか
- 建てられるか ―― 市街化区域か調整区域か、農地か、用途地域と建ぺい率
- 買う側が誰か ―― その土地を、どういう方が、何に使うために買うのか
この六つのどれかが引っかかると、同じ町内の坪単価はそのままは乗りません。逆に、条件がそろえば上に出ることもあります。
公示価格と固定資産税評価額は、別のもの
- 公示価格 ―― 国が毎年1月1日時点で決め、3月に公表します。地域ごとに選んだ標準の地点の価格です。お持ちの土地の価格ではありません
- 基準地価 ―― 都道府県が7月1日時点で調べ、9月に公表します
- 相続税の路線価 ―― 相続税や贈与税を計算するための価格。公示価格の8割ほどが目安
- 固定資産税の評価額 ―― 市町村が税金を計算するための価格。公示価格の7割ほどが目安で、3年に一度見直されます
どれも正しい数字ですが、目的が違います。そのまま売買の金額にはなりません。
では、何を見ればいいか
実際に決まった取引です。宅地建物取引業者は、成約した取引の記録を見ることができます。同じ地域で、いつ、どういう条件の土地が、どのくらいで決まったか。
そこから逆算して金額を出し、どの取引を見たのかも一緒にお見せします。
まとめ
- 坪単価から入るのは正しい
- ただし、耳にする金額は売り出しであることが多い
- 決まった金額は表に出ない
- 同じ町内でも、六つの条件で坪単価は動く
- 公示価格・路線価・固定資産税評価額は目的が違う。そのままの金額にはならない
- 見るべきは、実際に決まった取引