株式会社IR不動産コンサルティング
相続した土地に「建てませんか」と提案が来たら｜建てる前に確かめる7つの事実｜一宮・名古屋
愛知県一宮市・名古屋市／新築・土地活用の相談窓口（建てる・守る・売る）
その提案、建てる前に3つだけ確かめてください。
相続した土地に、「アパートを建てませんか」「35年一括借上げで安心です」という提案が届くことがあります。建てるのも、選択肢の一つです。ただ、提案書に書かれていないことが3つあります。
- 家賃の「金額」は保証されるか ―― 「35年一括借上げ」の35年は、契約が続く年数です。家賃の金額が続く年数ではありません
- 修繕費は、誰が払うか ―― 大規模修繕や、退去のときの原状回復は、原則としてオーナー負担です
- 建てたあと、やめられるか ―― 借入れが残る建物は、途中で売る・壊す・使い方を変えるのが簡単ではありません
当社は、建てる・守る（入居者を集める）・売る（出口）を、一つの窓口でご相談いただける不動産会社です。提案書をお持ちください。その土地で、建てる・売る・持つを同じ表に並べてお返しします。どこの建築会社で建てるかは、お客様が決めます。
通話無料 月〜土 9:00〜18:00／日曜・祝日は事前のご連絡で対応します。
※取引態様：媒介（仲介）。当社が買主となる場合は、その旨を先にお伝えします。
提案書に書かれていないこと
建てる前に知っておきたい、7つの事実
会社の名前は出しません。法律・裁判所・国の統計で確かめられることだけを並べます。出典は、それぞれの下に小さな文字で書いてあります。
事実1 「35年保証」でも、家賃の金額は保証されません
一括借上げ（サブリース）の契約でも、借りる会社の側から「家賃を下げてほしい」と請求できることが、最高裁判所の判決（平成15年）で認められています。2020年12月からは、契約の前に「家賃が下がる可能性」を書面で説明することが、法律で義務になりました。「家賃保証」と書く広告には、そのすぐ横に、減額の可能性を並べて書くことが求められています。
確かめること
提案書ではなく「重要事項説明書」で、家賃の見直し時期・解約の条件・修繕費の負担・家賃が入らない免責期間の4つを確かめてください。
契約の前に書面で説明することが、法律で決まっている項目です。
出典：最高裁判所 平成15年10月21日判決（裁判所ウェブサイト 裁判例検索）／賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリースに関する規定は2020年12月15日施行）／国土交通省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」
事実2 家賃は見直しで下がります。修繕・原状回復はオーナー負担が原則です
国土交通省は、「多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています」「原状回復費用や大規模修繕費用は原則、オーナー負担となります」と注意を呼びかけています。契約書に、業者の側から解約できる条項が入っていることも多く、一方で、オーナーの側からやめたいときは、法律上「正当事由」が必要です。
修繕費の目安として、国土交通省のガイドブックには次の例があります（目安であり、建物により異なります）。
- 木造10戸・30年間の修繕費（目安）約1,700万円
- 出費が集中する時期（目安）16〜20年目
出典：国土交通省・消費者庁・金融庁「賃貸住宅経営（サブリース方式）において特に注意したいポイント」（2020年11月）／国土交通省「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！」（2018年10月）／国土交通省住宅局「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」
事実3 大手の一括借上げでも、減額・裁判・支払い停止の例があります
報道によれば、大手の一括借上げで、10年目の「家賃見直し」をきっかけに裁判になった例があり、2020年に岐阜地方裁判所でオーナー側が勝った判決が出ています。その後、別の裁判が和解で終わった例もあります。
また2018年には、「家賃保証」をうたったシェアハウス投資で保証家賃の支払いが止まり、運営会社が民事再生を申し立て、数百人のオーナーにローンだけが残りました。融資した銀行は、金融庁から行政処分を受けています。
裁判になれば勝てることもあります。ただ、何年もかかります。
出典：報道（全国賃貸住宅新聞 2020年3月16日・2023年5月19日、東洋経済オンライン 2018年4月14日）／金融庁 行政処分（2018年10月5日）／国土交通省・金融庁・消費者庁 注意喚起（2018年10月26日）。会社名は書きません。
事実4 契約は35年でも、担当者が35年いるとは限りません
厚生労働省の統計では、不動産業で働く人の平均勤続年数は約10年、建設業で約13年です。提案してくれた担当者が、35年後に同じ会社にいる可能性は、統計的には高くありません。契約の相手は会社であって担当者ではない、と考えて、書面を確かめてください。
出典：厚生労働省「令和6年賃金構造基本統計調査」（産業別の平均勤続年数：不動産業・物品賃貸業10.4年、建設業13.4年）
事実5 築20年を過ぎると、入居者が集まりにくくなる物件があります
総務省の研究では、賃貸住宅の家賃は、築年数が1年増えるごとに平均でおよそ1%下がる傾向が示されています。国土交通省のガイドブックの試算例でも、20年目の家賃収入は新築時の約75%、30年目は約67%です（あくまで試算例）。
さらに、総務省の2023年の調査では、全国の空き家900万戸のうち約半分の443万戸が「貸すための家」です。愛知県の空き家は43万戸で、過去最多です。
- 20年目の家賃収入（試算例）約75%
- 全国の「貸すための家」の空き家443万戸
出典：総務省統計局「借家家賃の経年変化について」（2018年）／国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック（事例編）」／総務省「住宅・土地統計調査」（2023年）、愛知県「住宅・土地統計調査 結果の概要」（2024年10月）
事実6 「相続税対策」だけで建てると、そのあと回るかまで考えられていないことがあります
2015年の相続税の改正のあと、貸家の新築着工は2016年に約42万戸まで増えました。国土交通省の家主アンケート（2019年）では、一括借上げで建てた家主のうち、契約の前に「家賃が下がるリスク」の説明を受けたと答えた人は約半数（55%）でした。国への相談事例には、「相続税対策を理由にしつこく勧誘された」という声があります。
節税の効果は、借入れの額、空室、次の相続で誰が引き継ぐかで、人ごとに大きく違います。税の判断は、税理士の領分です。提案書の数字だけで決めず、ご自身の数字で確かめてください。
出典：国土交通省「建築着工統計」（貸家の新設着工戸数 2016年）／国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査〈結果概要〉」（2019年12月）／国土交通省・消費者庁「サブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！」（2018年3月）
事実7 「一括保証に大規模修繕も込み」は、その分が建築費に乗っていないか、確かめてください
「家賃保証も、大規模修繕も、全部込みで安心です」という提案があります。会社がその費用をどこから出すのかは、提案書だけでは分かりません。建築費の見積りを、同じ条件で別の会社と比べてみてください。
※この点は公的な統計がなく、当社の現場での見方です。断定ではありません。ご自身の提案書で確かめてください。
実際にあったトラブル（公的資料・報道から）
国への相談、裁判、国の調査に出てきた例です。会社名・個人名は書きません。「相続税対策になる」「家賃保証があるから」と建てたあと、10年、15年たってから起きていることです。
事例1
- 状況
- 両親が15年前に建てた、一括借上げのアパート
- 何が起きたか
- 借り上げる会社から「家賃を下げる」と通告されました。ローンの返済も難しくなり、納得がいかない、という相談です。
出典：国土交通省・消費者庁「サブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！」（2018年3月）に載った相談事例
事例2
- 状況
- 14年前に一括借上げの契約。2年ごとに更新
- 何が起きたか
- 更新のたびに、条件が悪くなる一方、という相談です。
出典：同資料（2018年3月）の相談事例
事例3
- 状況
- 10年前、建設会社に勧められてアパートを建てた
- 何が起きたか
- 一括借上げ、特約の仕組みと、次々に契約や費用の負担を求められた、という相談です。
出典：同資料（2018年3月）の相談事例
事例4
- 状況
- 高齢の父に「相続税対策にアパートを」、母に「建て替えと一括借上げを」
- 何が起きたか
- 断っても勧誘が続き、家族が対処に困っている、という相談です。
出典：同資料（2018年3月）の相談事例
事例5
- 状況
- 「5年間の家賃保証」で、建物1棟を買って一括借上げ
- 何が起きたか
- 1年を過ぎたころから、保証の家賃が守られなくなりました。別の相談では、家賃が入金されず、ローンが払えない、という声もあります。
出典：同資料に2018年10月に追加された相談事例（国土交通省・消費者庁・金融庁）
事例6
- 状況
- 相続対策で建物を売るために、一括借上げをやめたいと申し入れた
- 何が起きたか
- 裁判所は「正当事由がない」と判断しました。差額家賃1か月分の立退料では足りないとされ、やめられませんでした。
出典：弁護士の解説によれば、東京地方裁判所 2019年11月26日判決
事例7
- 状況
- 大手の一括借上げ。10年目の「家賃見直し」
- 何が起きたか
- 減額の表に「通常改定」と書かれていたため、「合意しなくても自動的に下がる」と誤解して減額に合意したオーナーが提訴。2020年に岐阜地方裁判所がオーナー側の主張を認めました。原告は、名古屋に事務局を置くオーナーの会です。
出典：報道によれば（全国賃貸住宅新聞 2020年3月16日）。会社名は書きません。
数字で見ると
国土交通省の家主アンケート（2019年）では、一括借上げで建てた家主のうち、「説明が不十分なまま契約を求められた」が約2割（22.8%）、「途中の大幅な賃料減額など予期せぬ条件変更」が15.8%でした。国土交通省の資料（2026年6月）では、サブリース業者の側も、46%が「オーナーとのトラブルがある」と答えています。内容は、家賃の見直し、修繕費の負担、退去時の原状回復費の負担の順です。
- 「オーナーとのトラブルがある」と答えたサブリース業者46%
- 国の立入検査で是正指導を受けた業者（2025年度）168社中118社
出典：国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査〈結果概要〉」（2019年12月）／国土交通省「賃貸住宅管理業について」（内閣府消費者委員会 2026年6月16日 資料。サブリース業者への調査は2024年度）／国土交通省 報道発表「賃貸住宅管理業者及び特定転貸事業者への全国立入検査結果（令和7年度）」（2026年6月5日。前年度は187社中127社。多くは書面の不備）
だから当社は、「回る物件」から考えます
上の事例に共通するのは、「建てたときの数字」で決めていることです。当社は、建てる前に、10年後・20年後の数字で確かめます。
「回る」とは
空室と修繕を入れても、返済と手残りが続くこと。
満室の家賃で回るのは当たり前です。空室が出て、家賃が下がり、16〜20年目に修繕費がかかっても、返済と手残りが続くかを、建てる前に確かめます。
- 先に、収支で確かめる ―― 事例1・2・5の「家賃が下がる」に対して。満室の数字ではなく、空室・家賃の下落・修繕を入れた収支で。回らない土地には、「建てない」とお伝えします
- 土地と家族に合う規模・構造 ―― 事例3・4に対して。勧められた型ではなく、土地の形、まわりの需要、次の相続で誰が引き継ぐかから、大きさと構造を決めます
- 管理と客付けを前提にした間取り・設備 ―― 築15年、20年で差が出るところ。賃貸の現場で数千室の空室を埋めてきたアドバイザーと、そのときの姿から逆算します
- 修繕積立を含む長期計画 ―― 国のガイドブックで出費が集中する16〜20年目を、建てる前に計画に入れます。修繕費はオーナー負担が原則です
- やめられる形 ―― 事例6に対して。契約の解約条件、途中で売る・使い方を変えるときの手順を、建てる前に確かめます
- 出口まで ―― 持ち続けるのか、満室にして売るのか。出口が違えば、建て方も違います
将来の家賃や収益を約束することはできません。市況も金利も変わります。ただ、回らない理由は、建てる前に見つけられます。それを先に並べるのが、当社の仕事です。
それでも、建てるなら
建てるなら、こう考えます
当社は「建てるな」とは言いません。土地によっては、建てることが良い答えになります。ただし、建て方を間違えると、戻せません。当社が建てる相談で大事にしていることです。
- 決まった型を押し込まない ―― 規格型の建物をそのまま当てはめるのではなく、土地の形、まわりの賃貸需要、ご家族の事情から考えます
- 途中でやめられる形にする ―― 鉄筋コンクリート造の大きな建物は、途中でやめにくい。大切な土地なので、将来の転用を考えて「戸建てを数棟」という提案をしたことがあります
- どこの建築会社で建ててもよい ―― 当社は特定の会社に縛られない相談窓口です。同じ条件で見積りを比べます
- 建築費を健全に抑え、回るかを先に数字で確かめる ―― 満室の数字ではなく、空室・家賃の下落・修繕費を入れた収支で。相続税対策も、そこに組み込みます（税理士と一緒に）
- 修繕積立まで含めた長期計画 ―― これを持っている方は、ほとんどいません。建てる前に作ります
- 設備の更新・大規模修繕の頼み方 ―― まとめ方・頼み方で、費用は変わります
- 出口まで考える ―― 満室にして、利回りを重視して売る戦略なら、それに向く建て方があります。持ち続けるなら、持ち続けるための建て方があります
現場から
エントランスのない、部屋を詰め込んだ間取りは、築20年で入居者集めに響きます。
新築のころは、入居者が集まりやすいものです。差が出るのは、築15年、20年からです。建てる前に、そのときの姿を考えます。
ご希望の方には、建てたあとの資産運用の個別相談もお受けします。
だれが、相談に乗るのか
建てる・守る・売る、3つの専門をそろえています
- 建てる・売る（出口） ―― 代表 近藤善伸（宅地建物取引士）。売却が本業です。どの会社が、どんな土地を、どんな条件で買うかを日ごろから見ています。だから「建てる前に、売ったらいくらか」を並べられます
- 守る（入居者を集める） ―― 賃貸の現場で27年、数千室の空室を埋めてきたアドバイザー。大手の賃貸仲介で店長を務めたあと独立し、いまは「建てる前」の間取り・設備・管理の相談も多く受けています
- 税 ―― 国税の現場を経験した税理士と組んでいます。相続税対策を、建てる計画と切り離さずに相談できます（税の判断は、税理士の領分です）
アドバイザー・専門家の名前は、本ページには載せていません。ご相談のときにお伝えします。
先に、お伝えしておきます
当社の立場と、お金のこと
当社は、売却が本業の不動産会社です。だからこそ、「この土地は建てないほうがよい」という答えも出せます。そのうえで、建てるご相談もお受けしています。
ご確認ください
当社は、ご紹介した建築会社から紹介料を受け取ることがあります。どの会社で建てるかは、お客様が決めます。受け取る場合は、事前にお伝えします。
お客様から、紹介の費用はいただきません。建築の請負契約は、お客様と建築会社との間で結びます。当社は請負の当事者ではありません。
当社がしないこと
- 決まった会社の、決まった型の建物を押し込むこと
- 家賃の金額や、将来の収益を約束すること
- 税額の計算や、税の判断（税理士の領分です）
- 法律上の争いの判断（弁護士の領分です）
- 提案を急がせること
「売る」を選ばれた場合、当社は媒介（仲介）です。当社が買主となる場合は、その旨を先にお伝えします。
このページは、こんな方のためのものです
- 相続した土地に、建築会社や銀行から「建てませんか」の提案が届いている
- 提案書を見ても、何を確かめればいいか分からない
- 建てる・売る・持つを、同じ表で比べてから決めたい
- 親の土地に提案が来ていて、子として確かめておきたい
- すでにアパートを持っていて、空室・建て替え・売却で迷っている
- 「相続税対策になる」と言われたが、そのあと回るのか不安
ご相談の流れ
相談から、建てる・売る・持つの判断まで
- お電話かメール ―― 提案書があればお持ちください。なくても構いません。決めていなくて大丈夫です
- 現地と資料 ―― 土地を見て、登記・法規制・まわりの賃貸需要を調べます
- 比較表 ―― 建てる・売る・持つ（貸す）を同じ表に並べます。建てる場合は、空室・家賃の下落・修繕費を入れた収支で
- 判断 ―― 建てる／売る／持つ。決めるのはお客様です。急がせません
- 建てる場合 ―― 会社選び（同じ条件で見積りを比べる）→ 設計 → 管理・入居者集め → 修繕計画 → 出口まで、一つの窓口でご相談いただけます
- 売る場合 ―― 金額をお伝えする前に、買うのがどこの誰になるかを調べます
それでも気になることは
よくある質問
相談にお金はかかりますか
「35年一括借上げ」なら、家賃はずっと同じですか
サブリースのトラブルは、どんなものが多いのですか
建築会社を紹介してもらうと、紹介料がかかりますか
建てるか売るか、決められません
相続税対策になると言われました。本当ですか
すでに提案を受けていて、断りにくくなっています
いま持っているアパートの空室や建て替えの相談もできますか
子の立場です。遠方に住んでいても相談できますか
提案書を、お持ちください。
その土地で、建てる・売る・持つを同じ表に並べてお返しします。決めるのは、そのあとで構いません。
通話無料 月〜土 9:00〜18:00
※日曜・祝日は、事前にご連絡いただければ対応します
一宮 0586-67-2055 ／ 名古屋 052-856-5608
ご相談の内容は、外に出しません。
あわせてご覧ください
- 資産を管理されている方へ（収益物件・まとまった土地） ―― 税理士・後見人・資産管理会社の方のご相談窓口
- 相続した実家に「アパートを建てませんか」と提案が来たら（記事） ―― 売る・貸す・持つ・建てるを同じ表に並べる方法
- 収益物件（アパート・マンション）の売却 ―― 持つ・直す・売るを並べて考える
- 相続した不動産のご相談
当社について
株式会社IR不動産コンサルティング
宅地建物取引業 愛知県知事(2)第23786号
代表 近藤善伸（宅地建物取引士）
一宮事務所・名古屋事務所
愛知県一宮市・名古屋市。売却が本業の不動産会社です。新築・土地活用のご相談は、特定の建築会社に縛られない相談窓口としてお受けします。当社は、ご紹介した建築会社から紹介料を受け取ることがあります。受け取る場合は、事前にお伝えします。
当社は税・法律の代理はできません。税は税理士、法律は弁護士の領分です。必要な場合は、税理士・弁護士・司法書士をご紹介します。
このページの監修：近藤 善伸（宅地建物取引士・愛知県宅建協会 空き家マイスター）／株式会社IR不動産コンサルティング 代表取締役
株式会社IR不動産コンサルティング（宅地建物取引業 愛知県知事(2)第23786号）。取引態様：媒介（仲介）。当社が買主となる場合は、その旨を先にお伝えします。建築の請負契約は、お客様と建築会社との間で結びます。登記・税・法律の判断は、司法書士・税理士・弁護士と一緒に確かめます。