相続した実家に「アパートを建てませんか」と提案が来たら。建てる前に確かめる5つと、売る・貸す・持つとの並べ方

実家や土地を相続したあと、「この土地にアパートを建てませんか」「土地活用で節税できます」という提案が届くことがあります。インターネットやテレビで、土地活用のプランをまとめて取り寄せる広告を見た方もいると思います。

建てるのも、選択肢の一つです。ただ、建てたあとで「売っておけばよかった」「こんなはずでは」とならないように、決める前に並べて比べる方法をまとめました。どこか特定の会社やサイトの話ではありません。

建てる提案は、なぜ届くのか

土地をお持ちの方には、建物を建てる会社や、その会社を紹介する会社から提案が届きます。提案する会社の多くは、建物を建てることで収益を得ています。それ自体は、ふつうのことです。

インターネットの「土地活用プランの一括請求」は、入力した情報をもとに、複数の会社から建てるプランが届く仕組みです。多くの場合、紹介を受けた会社がサイトに費用を払う形になっています。

つまり、届く提案は「建てる」ことが前提です。「売る」「そのまま持つ」と比べた表は、ご自身で用意する必要があります。

「家賃保証」「節税」という言葉を見たら

アパートを建てて、会社がまとめて借り上げる「サブリース（一括借上げ）」の提案では、「家賃保証」という言葉が使われることがあります。

国土交通省は、2018年10月にサブリース契約のトラブルについて注意を呼びかけ、2020年12月15日からは法律（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）で、次のことが決まりました。

• 「家賃保証」などの言葉を使うときは、家賃の見直しがあることや、借地借家法により家賃が減額されうることを表示する
• 契約の前に、家賃が減額されうることを書面で説明する
• 事実と違う説明や、強引な勧誘をしてはいけない

「節税」についても、建物を建てて貸すと相続税の評価が変わる仕組みはあります。ただ、借入れの額や空室、次の相続で誰が引き継ぐかで、結果は人ごとに大きく違います。効果は、税理士にご自身の数字で確かめてください。

建てる前に確かめる5つ

1. 借入れはいくらで、何年で返すか
   家賃が入らない月が続いたとき、返済をどこから出すかも聞いてください。
2. 空室と、家賃の下がり方を入れた収支
   満室の数字だけでなく、空室が出た場合、年数とともに家賃が下がった場合の数字も出してもらってください。
3. 家賃の見直しと、解約の条件
   サブリースなら、家賃の見直しはいつ、どういう条件でされるのか。会社の側から解約できる条件はあるのか。
4. 大きな修繕は、誰がいつ負担するか
   外壁、屋根、給湯器などの設備。何年目に、どのくらいの工事が見込まれるのか。
5. 相続税の効果は、税理士に
   建てたあとの評価、借入れとの関係、次の相続で誰が引き継ぐか。提案書の数字だけで判断せず、税理士に確かめてください。

売る・貸す・持つ・建てる を、同じ表に並べる

迷ったときは、次の5つの行で表をつくってみてください。

比べること	売る	今の家を貸す	そのまま持つ	建てる
手元に残るお金	売った代金から、費用と税を引いた額	家賃から、修繕・管理の費用を引いた額	なし（税と管理の費用がかかる）	家賃から、返済・修繕・管理の費用を引いた額
借入れ	なし	直す費用しだい	なし	多くの場合あり
手間	売るまで	入居者・修繕の対応	草刈り・見回り	入居者・修繕・返済の管理
やめたくなったとき	—	入居者がいると時間がかかる	いつでも売れる（状態しだい）	借入れが残っていると身動きがとりにくい
次の相続	お金で分けやすい	建物と入居者ごと引き継ぐ	土地と建物を引き継ぐ	建物・借入れ・入居者ごと引き継ぐ

※一般的な違いを並べたものです。実際の金額や税は、物件とご家族の事情で変わります。

当社の立場

当社は、建築会社を紹介して紹介料をいただく仕事はしていません。売主さま専門の不動産会社です。

建てる提案がすでに届いている方には、その提案と、売った場合の手取り、貸す場合、そのまま持つ場合を、同じ表に並べてお出しします。金額をお伝えする前に、その土地を買うのがどこの誰になるかも調べます。税のことは、税理士と一緒に確かめます。

決めていなくても大丈夫です。提案書をお持ちいただくだけのご相談も承ります。査定は無料です。

無料査定・ご相談はこちら　／　資産を管理されている方へ（収益物件・まとまった土地）

よくいただくご質問

相続した土地にアパートを建てると、相続税が軽くなると聞きました。本当ですか。

建物を建てて貸すと、土地や建物の相続税の評価が変わる仕組みはあります。ただ、借入れの額、空室、次の相続で誰が引き継ぐかによって、結果は人ごとに大きく違います。効果は税理士に、ご自身の数字で確かめてください。当社は税の判断はせず、税理士と一緒に確かめます。

「家賃保証」と書いてあれば、家賃はずっと変わりませんか。

変わることがあります。サブリース（一括借上げ）の契約でも、借地借家法にもとづいて家賃が減額されることがあります。2020年12月15日からは、家賃が減額されうることを契約前に書面で説明することが、法律で決まりました。

建てる提案と、売る場合を比べるには、どうすればいいですか。

同じ表に並べてください。手元に残るお金、借入れ、手間、やめたくなったときにどうなるか、次の相続で誰が引き継ぐか。この5つを横に並べると、違いが見えやすくなります。

提案をもらったら、断りにくくなりませんか。

提案をもらうことと、契約することは別です。決めるのは、並べて比べてからで構いません。急かされたら、一度持ち帰ってください。

IR不動産コンサルティングは、建築会社を紹介していますか。

建築会社を紹介して紹介料をいただく仕事はしていません。当社は売主さま専門です。建てる案が来ている方には、その案と、売る・貸す・そのまま持つ場合を並べてお出しします。

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出典：国土交通省「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！」（2018年10月26日）、国土交通省「サブリース事業適正化ガイドライン」（2020年10月16日）、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリースに関する規定は2020年12月15日施行）。税の効果は個別の事情で異なります。税理士にご確認ください。

株式会社IR不動産コンサルティング（宅地建物取引業　愛知県知事(2)第23786号）。取引態様：媒介（仲介）。当社が買主となる場合は、その旨を先にお伝えします。登記・税・法律の判断は、司法書士・税理士・弁護士と一緒に確かめます。