収益物件「持つ・直す・売る」比較｜ご自分の数字で目安を並べる（一宮・名古屋・愛知）

  • 収益物件「持つ・直す・売る」比較｜ご自分の数字で目安を並べる（一宮・名古屋・愛知）

愛知県一宮市・名古屋市・尾張／アパート・マンション1棟をお持ちの方へ。売主さま専門の不動産会社です

持つ・直す・売る。
同じ紙の上に並べてから、決める。

大規模修繕の見積りが来た。給湯器やエアコンを一斉に替える時期が近い。金利が上がって、返済が前より重い。相続で引き継いだけれど、この先どうするか決めていない。

そんなとき、「売る」と決める前に、3つの道を同じ紙の上に並べてみてください。このページでは、①いまのまま持つ ②直してから売る ③いまのまま売る、の3つを、ご自分の物件の数字を入れて並べられます（シミュレーター）。数字はあくまで目安で、ここで出た金額で売れること・買うことをお約束するものではありません。

先にお伝えします

当社が買主になる場合があります。売る道を選ばれたとき、株式会社IR不動産コンサルティング、または当社と組む買主（投資家の方・収益物件を買う会社）が買主になることがあります。どちらが買主になるかは、契約の前にお伝えします（宅地建物取引業法第34条に基づき明示します）。仲介をご希望の場合は、当社は媒介（仲介）として買主を探します。

0120-122-200

通話無料　月〜土 9:00〜18:00／日曜・祝日は事前のご連絡で対応します。
「アパート（マンション）の持つ・直す・売るのことで」とおっしゃっていただければ、それで通じます。売ると決めていなくて結構です。

まず、こんなときに

この比較を、こんなときに使っていただいています

  • 外壁・屋根などの大規模修繕の見積りが来て、持ち続けるかどうか迷っている
  • 給湯器・エアコン・配管など、設備の交換が続きそうな築年になった
  • 金利が上がり、返済のあとに残る家賃が前より少なくなった
  • 空室が埋まらず、募集の費用や原状回復がかさんでいる
  • 相続で引き継いだが、管理の手間や次の世代への引き継ぎが気になる
  • 税理士・後見人・資産管理会社の方から「どうしますか」と聞かれ、判断の理由を残したい

一つでも当てはまれば、3つの道を並べる値打ちがあります。並べた結果「いまは持つ」になっても構いません。当社は売ることを前提にしません。

3つの道を、同じものさしで

持つ・直す・売る。それぞれで見るところ

どの道にも、よいところと、気をつけるところがあります。「どれが正しい」ではなく、ご自分の物件とご事情に、どれが合うかです。

①

いまのまま持つ

家賃は入り続けます。見るのは、いまの年間の手取り（家賃−経費−返済）と、次の大きな修繕の時期と費用、そして空室・家賃の下がり方の前提です。管理を誰が担うか、次の世代が引き継げるかも、ここで考えます。

気をつけること：修繕を先送りしても、必要な工事がなくなるわけではありません。

②

直してから、持つ／売る

修繕・設備更新をして、満室に近づけてから持つ、または売る道です。見るのは、業者の見積り、工期と空室の期間、直したあとの家賃と稼働の見込み、借入が要るかどうかです。満室の実績と修繕済みの状態は、買う側にとって見やすい材料になります。

気をつけること：費用が先に出ます。回収できるかは、直したあとの家賃と、売るときの条件で決まります。

③

いまのまま売る

修繕も募集もせず、いまの状態で買う相手に打診します。入居者がいてもそのまま売れます（賃貸借は買主に引き継がれます）。買う側は、これから要る修繕費と空室の損失を引いて値段を考えるので、満室で直した状態より金額は下がるのが通常です。そのかわり、費用の持ち出しと、この先の修繕・空室・金利の心配が、引渡しで終わります。

気をつけること：残っている借入が売却額を上回る場合は、金融機関との相談が先です（任意売却のページ）。

税金のことは、このページでは計算していません。売ったときの税額、相続後の取得費加算の期限などの当てはめは、税理士の領分です。必要なときは税理士におつなぎします。

ご自分の物件の数字で

簡易シミュレーター：持つ・直してから売る・いま売る、手元に残る目安を並べる

6つの数字を入れると、3つの道の「目安」が並びます。電卓で引き算をする程度の、ざっくりした計算です。物件ごとの事情（立地・建物の状態・入居者・融資の条件）は入っていません。結果は目安であり、売れる金額・買う金額をお約束するものではありません。

細かい前提を変える（金利・返済の残り年数・経費率・利回り）

紙に残す

「持つ・直す・売る 比較シート」とは

一つの物件について、3つの道を同じ紙の上で並べる、A3一枚の様式です。もともとは、税理士・後見人・遺言執行者・資産管理会社の方が、ご本人・ご家族から「この物件、どうしたらいい？」と聞かれたときに、判断の理由を記録に残すために作りました。オーナーさまご自身にも、そのままお使いいただけます。

1. 物件の基本

所在・種類と構造・築年と戸数・名義・取得の経緯・借入の残りと金利・いまの稼働率・直近3年の家賃と経費・修繕の履歴

2. 3つの道を並べる

①持つ：年間の手取り、5年後・10年後の見込み、次の大きな修繕、管理の担い手　②直す：直す項目、見積り、工期と空室、直したあとの家賃　③売る：買い手として考えられる相手、打診した先と出た条件、入居者の引継ぎ、売ったあとの手取りの枠、期限のあるもの

3. 決めたこと・その理由

持つ／直す／売る／いまは決めない（次に見直す時期）。理由は、ご本人・ご家族の言葉で

当社がすること

物件と役所の調査、買い手の見立て（どこの誰が買うか）、打診と条件の一覧、この紙の作成。打診した先の種類・日付・条件は、別紙「売却の経緯報告書」に残します。

当社がしないこと

税額の試算・節税の提案（税理士の領分）、法的な判断（弁護士の領分）。士業の方・金融機関と紹介料のやりとりはしません。

白紙の様式がご入用の方、税理士・後見人の方で手元用にお使いになりたい方は、お問い合わせの欄に「比較シートの様式」とお書きください。メールでお送りします。

売る道を選ぶなら

売る道を選んだときの、当社の進め方

収益物件は、買う相手によって見る数字が違います。満室実績を見る投資家の方、修繕費を引いて指値をする会社、利回りよりも土地を見る会社。金額をお伝えする前に、この物件を買うのがどこの誰になるかを見立てるのが当社の仕事です。

  1. ご相談（お電話・メール）住所か地番と、家賃の一覧（レントロール）が分かれば、なお早いです。費用はかかりません。
  2. 物件と役所の調査・現地確認入居者の方にはご迷惑をかけない形で見に行きます。修繕の履歴・直近の収支表があれば拝見します。
  3. 比較シートのお渡し持つ・直す・売るを並べた紙と、売る場合の「仲介で売った場合の見込み」「当社または当社と組む買主が買う場合の金額」を同じ書面でお出しします。ここで「いまは持つ」と決めていただいて構いません。
  4. 打診・条件の一覧売ると決めたら、買い手に打診し、出た条件を一覧にしてお見せします（売却の経緯報告書）。
  5. ご契約・決済入居者の方への通知、敷金の引継ぎ、管理会社の引継ぎまで段取りします。

当社が買主になるときの条件の目安は 収益物件の買取条件（木造・鉄骨・RC） に書いています。築古・空室あり・修繕前の物件の相談例は 収益物件の売却・買取相談 にあります。

それでも気になることは

よくある質問

シミュレーターの数字は、どのくらい当てになりますか
「電卓で引き算をした目安」です。満室想定の家賃を利回りで割って価格を出し、修繕費・空室損・経費・借入の残りを引いているだけで、立地・建物の状態・入居者の状況・融資の条件は入っていません。上下1割くらいの幅があるものとしてご覧ください。本当の数字は、物件の調査と、買い手への打診で出します。
相談したら、売らないといけませんか
いいえ。比較シートを作って「いまは持つ」という結論になって構いません。ご相談は無料で、ご依頼の義務はありません。しつこい連絡もしません。
入居者がいるままでも売れますか
売れます。賃貸借契約は買主に引き継がれ、入居者の方の承諾は要りません（所有者が変わった旨の通知はします）。敷金は売買代金の中で精算して買主に引き継ぐのが通常です。
借入の残りが売却の目安より多い場合は
そのままでは売れませんが、方法はあります。金融機関の同意を得て売る「任意売却」という進め方で、当社はその相談もお受けしています。くわしくは 任意売却のページ をご覧ください。
税金のことは教えてもらえますか
税額の試算や特例の当てはめは税理士の領分ですので、当社ではお答えしません。相続・資産税に詳しい税理士をご紹介できます。
当社が買主になるのは、どんなときですか
売る道を選ばれ、条件が合うときです。買主は当社、または当社と組む買主（投資家の方・収益物件を買う会社）で、どちらになるかは契約の前にお伝えします（宅地建物取引業法第34条）。仲介で売ったほうが手取りが多いと見込まれる場合は、そのこともお伝えしたうえで、売主さまに選んでいただきます。
相続登記がまだです。相談できますか
ご相談いただけます。売るときには名義を相続人に移す必要がありますが、登記の手続きは提携の司法書士が行い、売却の準備と並行して進められます。相続の分け方については弁護士・税理士の領分ですので、必要なときはご紹介します。

売ると決めていなくて、結構です。

持つ・直す・売るを、同じ紙の上に並べるところからお手伝いします。物件の所在と、家賃の一覧が分かれば、なお早いです。

0120-122-200

通話無料　月〜土 9:00〜18:00
※日曜・祝日は、事前にご連絡いただければ対応します

一宮 0586-67-2055　／　名古屋 052-856-5608

比較シートを頼む（メール・無料）

ご相談のあとに、ご依頼の義務はありません。

あわせてご覧ください

当社について

株式会社IR不動産コンサルティング
宅地建物取引業　愛知県知事(2)第23786号
代表　近藤善伸（宅地建物取引士・愛知県宅建協会 空き家マイスター）

愛知県一宮市・名古屋市。売主さま専門です。仲介と買取のどちらも承ります。当社が買主になる場合は、先にお伝えします。収益物件は愛知県を中心に、区分・一棟は大阪・京都など関西の取引もあります。

このページの監修：近藤 善伸（宅地建物取引士・愛知県宅建協会 空き家マイスター）／株式会社IR不動産コンサルティング 代表取締役

株式会社IR不動産コンサルティング（宅地建物取引業　愛知県知事(2)第23786号）。取引態様：当社が買い取る場合は、当社が買主（売主）です。仲介の場合は媒介（仲介）です。シミュレーターの結果は目安であり、売買価格をお約束するものではありません。登記・税・法律の判断は、司法書士・税理士・弁護士と一緒に確かめます。