土地の値段の見方｜一宮・名古屋　坪単価と査定額の根拠

「坪いくら」で、考えていらっしゃいますよね

ご相談で出てくる基準として、圧倒的に多いのがこれです。

「隣の田んぼが、坪これくらいで売れたらしい」
「この辺は、だいたい坪いくらでしょう」

その感覚は、的外れではありません。この地域で土地を扱う者も、まず坪単価から入ります。

ただ、同じ町内でも、同じ坪単価が乗らないことがあります。理由は土地の側にあります。

• 前の道　――　幅、公道か私道か、どこまで接しているか
• 間口と形　――　間口が狭い、奥に長い、三角、段差がある
• 上下水　――　前まで来ているか、引き込みがあるか
• 境界　――　杭があるか、隣と確認が取れているか、越境していないか
• 建てられるか　――　市街化区域か調整区域か、農地か、用途地域と建ぺい率
• 買う側が誰か　――　その土地を、どういう方が、何に使うために買うのか

この六つのどれかが引っかかると、同じ町内の坪単価は、そのままは乗りません。逆に、条件がそろえば上に出ることもあります。

どの条件がどう効くかは、土地ごとに違います。金額の話をする前に、まずこの六つを一緒に確かめます。

お手元の数字は、五つとも別のものです

ご相談でよく出てくる数字を、順に並べます。どれも正しい数字ですが、目的が違います。

• 公示価格　――　国が毎年1月1日時点で決め、3月に公表します。地域ごとに選んだ標準の地点について、1平方メートルあたりの価格を示したものです。そのお持ちの土地の価格ではありません。新聞に出るのはこれです
• 基準地価　――　都道府県が毎年7月1日時点で調べ、9月に公表します。見方は公示価格と同じです
• 相続税の路線価　――　税務署が相続税や贈与税を計算するために、道路ごとに付けた価格です。公示価格の8割ほどを目安に決められています。売買のための数字ではありません
• 固定資産税の評価額　――　市町村が税金を計算するための価格です。公示価格の7割ほどが目安で、3年に一度見直されます。納税通知書に載っているのはこれです
• 他社の査定書　――　その会社が「この金額なら売れるのではないか」と見た価格です。売り出しの金額の案であって、買い取る約束でも、売れる約束でもありません

ここに、六つめとして「近所がいくらで売った」が入ります。前の段で申し上げたとおり、こちらは売り出しの金額であることが多いものです。

「父が、これくらいと言っていた」

以前、ある方からご相談をいただいたことがあります。

「手元にこれくらい残ると、父が言っていました」

その金額は、実際の取引から見ると、届きにくい数字でした。私はそのときお伝えしましたが、それ以上、こちらから確かめには行きませんでした。お忙しいだろうと思ってしまったのです。

その後、別の会社で売却されたと伺いました。結果は、お父さまがおっしゃっていた金額を下回っていました。

こちらから、もう一度確かめるべきでした。これは当社の側の落ち度です。

ですから、いまはこう申し上げています。ほかで査定を受けたあとで結構です。売ると決まってからで結構です。もう一度、お電話ください。そのとき他社から出ている金額は、おっしゃっていただかなくて構いません。当社は当社の見方でお出しします。並べてご覧になってください。

高い査定書をお持ちの方へ

ほかの会社の査定書をお持ちになって、「この金額でなければ売らない」とおっしゃる方がいらっしゃいます。

その金額が出ているのなら、そちらで進められるのが筋だと思います。当社がお引き止めすることはありません。

ただ、一つだけお伝えしておきます。

半年経っても決まらない、という段になってから金額を下げていく進め方もあります。それが悪いとは申しません。ただ、その間の固定資産税と、草と、建物の傷みは、売主さまが持つことになります。そこまで含めて比べてください、と申し上げているだけです。

境界と、測量のこと

価格の話をしていると、いつもここに行き当たります。

その土地の広さは、確かめられていますか。

測量には、大きく二つあります。

• 現況測量　――　いま見えているもの（ブロック塀、側溝、既存の杭）を測って図面にします。隣の方の立会いや確認は入りません。比較的早く、費用も抑えられます
• 確定測量　――　土地家屋調査士が、隣接する土地の所有者の方と立ち会い、境界を確認して、書面に署名と押印をいただきます。境界を確定させられるのは、土地家屋調査士です。不動産会社ではありません

お客様のなかには、現況測量の図面を作って、それで売り込みをされる方がいらっしゃいます。それ自体は、進め方として成り立ちます。買う側が個人の方で、現状のまま使うのであれば、そのまま進むこともあります。

ただ、買う側が家を建てて分けて売る会社の場合、確定した図面がないと、話が止まることがあります。建物を建てる手続きのなかで、土地の範囲がはっきりしている必要があるからです。

「なぜ、プロなのに分からないのか」

そう言われたことがあります。もっともなご指摘です。ですので、正直に申し上げます。

杭がなく、隣の方の確認が取れていない状態では、その土地が何平方メートルあるのかを、当社は断定できません。登記簿の数字はありますが、登記簿の面積と、実際に測った面積が一致しない土地は、この地域にいくらでもあります。昔の測り方でそのまま登記されているからです。

分からないことを分かったふりをして金額をお出しするほうが、あとで大きく食い違います。分からないところは分からないと申し上げたうえで、そこを確かめる段取りまで、当社で組みます。

確定測量が必要な場合、当社が買主になるときは当社の側で手配します。仲介の場合は、土地家屋調査士をご紹介したうえで、どちらがどこまで負担するかを先に決めます。

よくある質問

近所の方が坪いくらで売ったか知っています。同じ金額になりますか

同じになることも、ならないこともあります。前の道、間口、形、上下水、境界、建てられるかどうか。この六つのどれかが違えば、坪単価は動きます。まず、その耳にされた金額が売り出しの金額なのか、決まった金額なのかを確かめます。

固定資産税の納税通知書に書いてある金額で売れますか

あの金額は、市町村が税金を計算するためのものです。公示価格の7割ほどを目安に決められています。売買の金額とは目的が違いますので、そのままの数字にはなりません。上にも下にもずれます。

他社の査定書があります。見せてもいいですか

お見せいただいても、いただかなくても構いません。当社は当社の見方でお出しします。並べてご覧になってから、お決めください。

査定の金額に納得がいきません

根拠をお出しします。どの取引を見て、お考えの金額との差がどこから出ているのか、一つずつご説明します。ご説明したうえで合わなければ、売らないというご判断も当然にあります。

境界の杭がありません。売れませんか

売れないとは限りません。買う側が誰かによって、確定した図面が要る場合と、そうでない場合があります。まず現地を見て、どちらの進め方になりそうかをお伝えします。

登記簿の面積と、実際の広さが違うと言われました

この地域では珍しくありません。昔の測り方のまま登記されている土地が多くあります。実際に測ってみないと分からない、というのが正直なところです。測る段取りは当社で組みます。

確定測量の費用は、どちらが持ちますか

当社が買主になる場合は、当社の側で手配します。仲介の場合は、どちらがどこまで負担するかを、進める前に決めます。あとから話が変わらないようにします。

すぐに売るつもりはありません。それでも聞けますか

結構です。数字の見方だけお持ち帰りいただいて構いません。売ると決められたときに、もう一度お電話いただければ、そのときの取引を見て出し直します。