株式会社IR不動産コンサルティング
古い家が建っている土地には、売り方が二つあります。
- 家ごと売る
- 解体して、土地として売る
どちらがいいですか、とよく聞かれます。
物件を見ないうちは、お答えできません。建物の状態と、広さと、その土地を誰が買えるかによって変わるからです。
ただ、何を見て決めるかは、先にお伝えできます。
まず、解体は「戻せない」
ここが出発点です。
解体してしまえば、家ごと売る道は消えます。
逆に、家を残したまま売りに出して、動かなければ、あとから解体を考えることはできます。
順番として、戻せるほうが先です。
もちろん、先に解体したほうがいい土地もあります。
ただ、それは「見てから」の話です。何も見ないうちに解体を決める理由はありません。
建物が値段を下げていることがあります
古い家が建っていると、買う側はこう考えます。
- 解体の費用を、こちらで見ないといけない
- 解体のあいだ、土地を使えない
- 中に残っている物の片付けは、どちらがやるのか
この三つが、そのまま金額に反映されます。
一方で、その家を使いたい買主もいます。
自分で直して住む方、貸すために買う方、事業で使う方。その場合は、建物があること自体が価値になります。
つまり、建物が邪魔になる買主と、建物を使いたい買主は、別の層です。
だから「誰が買えるか」が先に来ます
土地の広さと、前面道路と、間口。
それによって、建てられるものが変わります。建てられるものが変われば、買える相手も変わります。
- 広くて道路付けがよければ、区画を割って建てて売る会社
- 一区画分なら、そこに一軒建てる会社、あるいは個人の方
- 古い家がしっかりしていれば、直して使う方
- 隣の土地と一体で見られるなら、隣の方や、まとめて買う会社
買える相手が違えば、出てくる金額も、進み方も違います。
当社は、両方の金額を並べてお出しします
片方だけをお出しして「これが相場です」とは申し上げません。
- 家ごと売った場合の見込み
- 解体して土地として売った場合の見込み
- それぞれで、手元にいくら残るか
解体して売るほうが売却の金額が上がっても、解体の費用を引くと手元が減る、ということがあります。
金額ではなく、手取りで並べないと、比べたことになりません。
金額は物件ごとに異なります。現地を見ずに価格を申し上げることはいたしません。
解体を先に決める前に、確かめておきたいこと
- 境界が確定しているか していなければ、測量と隣地の方との立ち会いに時間がかかります
- 残置物をどうするか 家財が残っていると、解体の見積が変わります
- 接している道路の幅 狭いと、重機が入らず費用が変わります
- 固定資産税の扱い 住宅が建っている土地を軽くする仕組みがあります。更地にすると、その軽減がかかりません
- 相続した家なら、登記の名義 祖父母の名義のままだと、そのままでは売れません
更地にしたあとの税の話
固定資産税には、住宅が建っている土地を軽くする仕組みがあります。
これは、その土地に住宅があることが前提です。
更地にすると、その軽減がかかりません。
同じ広さ、同じ場所でも、上に何があるかで扱いが変わります。
税額そのものは、土地の広さや評価で変わります。お住まいの市町村と、税理士にご確認ください。
なお、空き家を放置した場合にも別の扱いがあります。こちらは空き家・空き地のページでご説明しています。
三か月動かなかったときに、何を変えるか
家ごと売りに出して、三か月動かなかった。
このとき、多くの方が「値段を下げる」を考えます。
その前に、見ていただきたいものがあります。
いま同じ地域で出ている、似た物件です。
駐車場があるかどうか。駅からの距離。手が入っているかどうか。
買う人は、並べて見ています。
その中でご自身の物件がどの位置にいるのか。
そこを見ないまま値段だけ下げても、同じところで止まることがあります。
当社は、いま出ている物件を並べてお見せします。そのうえで一緒に考えます。
まとめ
- 解体は戻せない。戻せるほうを先に試す
- 建物が邪魔な買主と、建物を使いたい買主は別の層
- 広さ・道路・間口で、買える相手が変わる
- 金額ではなく、手取りで並べる
- 更地にすると、住宅用の軽減がかからない
売ると決めていない段階でのご相談が、ほとんどです。
順番だけ、間違えないように。