家ごと売るか、解体して土地にするか。決める前に並べて見るもの

古い家が建っている土地には、売り方が二つあります。

• 家ごと売る
• 解体して、土地として売る

どちらがいいですか、とよく聞かれます。
物件を見ないうちは、お答えできません。建物の状態と、広さと、その土地を誰が買えるかによって変わるからです。

ただ、何を見て決めるかは、先にお伝えできます。

まず、解体は「戻せない」

ここが出発点です。

解体してしまえば、家ごと売る道は消えます。
逆に、家を残したまま売りに出して、動かなければ、あとから解体を考えることはできます。

順番として、戻せるほうが先です。

もちろん、先に解体したほうがいい土地もあります。
ただ、それは「見てから」の話です。何も見ないうちに解体を決める理由はありません。

建物が値段を下げていることがあります

古い家が建っていると、買う側はこう考えます。

• 解体の費用を、こちらで見ないといけない
• 解体のあいだ、土地を使えない
• 中に残っている物の片付けは、どちらがやるのか

この三つが、そのまま金額に反映されます。

一方で、その家を使いたい買主もいます。
自分で直して住む方、貸すために買う方、事業で使う方。その場合は、建物があること自体が価値になります。

つまり、建物が邪魔になる買主と、建物を使いたい買主は、別の層です。

だから「誰が買えるか」が先に来ます

土地の広さと、前面道路と、間口。
それによって、建てられるものが変わります。建てられるものが変われば、買える相手も変わります。

• 広くて道路付けがよければ、区画を割って建てて売る会社
• 一区画分なら、そこに一軒建てる会社、あるいは個人の方
• 古い家がしっかりしていれば、直して使う方
• 隣の土地と一体で見られるなら、隣の方や、まとめて買う会社

買える相手が違えば、出てくる金額も、進み方も違います。

当社は、両方の金額を並べてお出しします

片方だけをお出しして「これが相場です」とは申し上げません。

• 家ごと売った場合の見込み
• 解体して土地として売った場合の見込み
• それぞれで、手元にいくら残るか

解体して売るほうが売却の金額が上がっても、解体の費用を引くと手元が減る、ということがあります。
金額ではなく、手取りで並べないと、比べたことになりません。

金額は物件ごとに異なります。現地を見ずに価格を申し上げることはいたしません。

解体を先に決める前に、確かめておきたいこと

• 境界が確定しているか　していなければ、測量と隣地の方との立ち会いに時間がかかります
• 残置物をどうするか　家財が残っていると、解体の見積が変わります
• 接している道路の幅　狭いと、重機が入らず費用が変わります
• 固定資産税の扱い　住宅が建っている土地を軽くする仕組みがあります。更地にすると、その軽減がかかりません
• 相続した家なら、登記の名義　祖父母の名義のままだと、そのままでは売れません

更地にしたあとの税の話

固定資産税には、住宅が建っている土地を軽くする仕組みがあります。
これは、その土地に住宅があることが前提です。

更地にすると、その軽減がかかりません。
同じ広さ、同じ場所でも、上に何があるかで扱いが変わります。

税額そのものは、土地の広さや評価で変わります。お住まいの市町村と、税理士にご確認ください。

なお、空き家を放置した場合にも別の扱いがあります。こちらは空き家・空き地のページでご説明しています。

三か月動かなかったときに、何を変えるか

家ごと売りに出して、三か月動かなかった。
このとき、多くの方が「値段を下げる」を考えます。

その前に、見ていただきたいものがあります。

いま同じ地域で出ている、似た物件です。

駐車場があるかどうか。駅からの距離。手が入っているかどうか。
買う人は、並べて見ています。

その中でご自身の物件がどの位置にいるのか。
そこを見ないまま値段だけ下げても、同じところで止まることがあります。

当社は、いま出ている物件を並べてお見せします。そのうえで一緒に考えます。

まとめ

• 解体は戻せない。戻せるほうを先に試す
• 建物が邪魔な買主と、建物を使いたい買主は別の層
• 広さ・道路・間口で、買える相手が変わる
• 金額ではなく、手取りで並べる
• 更地にすると、住宅用の軽減がかからない

売ると決めていない段階でのご相談が、ほとんどです。
順番だけ、間違えないように。

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