一宮市の土地の相場（坪単価）を自分で調べる3つの方法と落とし穴

「一宮の土地を売りたいが、坪いくらくらいなのか見当がつかない」「不動産会社に聞く前に、自分でも目安を知っておきたい」――ご相談の前に、こうお考えになる方は多いと思います。

その考え方は正しいです。相場の目安は、ご自分でも調べられます。しかも、国や県が無料で出している数字だけで、かなりのところまで分かります。この記事では、その調べ方と、調べた数字を使うときに気をつけていただきたい「落とし穴」を順にお話しします。

まず目安：一宮市の住宅地は平均で坪およそ27万円

愛知県が2026年に公表した「令和8年 愛知県地価調査」の市区町村別の平均価格では、一宮市の数字は次のとおりでした。

地域・用途	平均価格（1㎡あたり）	坪に直すと（目安）	前の年から
一宮市 住宅地（17地点）	81,900円	約27万円	＋2.2％
一宮市 商業地（8地点）	175,900円	約58万円	＋5.4％
稲沢市 住宅地	76,800円	約25万円	＋0.9％
愛知県 住宅地（県全体）	122,700円	約40万円	＋1.3％

（坪の目安は、1㎡あたりの価格に3.3を掛けて丸めた数字です）

ここで大切なのは、この「平均」は、市内の17の地点の平均にすぎないということです。駅に近い町と、郊外の町では、同じ一宮市でも坪単価が倍以上違うことは珍しくありません。平均は「市全体の動き」を見る数字として使い、ご自分の土地の目安は、次の3つの方法で近くの数字を見てください。

方法① 国の「不動産情報ライブラリ」で、近くの地価を見る

国土交通省は2024年4月1日に、「不動産情報ライブラリ」という無料のサイトを公開しました。地図の上で、次の数字を重ねて見られます。

• 地価公示（毎年1月1日時点の、国が決めた地点の土地の値段）
• 都道府県地価調査（毎年7月1日時点の、県が決めた地点の土地の値段）
• 取引価格情報・成約価格情報（次の方法②）
• 浸水などの災害の区域、用途地域、学校区など

使い方は、地図でご自分の土地の近くを開き、もっとも近くて、条件の似た地点（住宅地どうし）の値段を見ることです。その地点の「1㎡あたりの価格」と、前の年からの上がり下がりが分かります。

方法② 同じ場所の「取引価格」を見る

同じ不動産情報ライブラリで、実際に売り買いされた値段も見られます。国が買主にアンケートをして集めた「取引価格情報」と、不動産会社の取引のデータから作った「成約価格情報」です。町・地区の単位で、時期、面積、坪単価の目安が出ます。

ここでの注意は、「土地だけ」と「土地と建物」を分けて見ることです。家付きの取引は、建物の分が入っていたり、逆に解体費の分が引かれていたりします。また、件数が少ない町では、1件の特別な取引に引っ張られます。数年分をさかのぼって、安い取引も含めて並べて見ると、その町の本当の幅が見えてきます。

方法③ 路線価から、ざっくり逆算する

国税庁が毎年7月に出す「路線価」は、相続税などを計算するための、道路ごとの土地の値段です。国税庁は、路線価を「地価公示価格などをもとにした価格（時価）の80％程度」を目安に決めていると説明しています。

そこで、ご自分の土地の前の道路の路線価を、0.8で割ると、だいたいの時価の目安になります。たとえば路線価が1㎡あたり6万円なら、6万円÷0.8＝7.5万円が目安、という考え方です（あくまで目安で、売れる値段の約束ではありません）。路線価は、国税庁の「路線価図」のページで、住所から探せます。

落とし穴① 近所の分譲地の値段は「地主さまが売った値段」ではない

ここからが、業界の人間なら誰でも知っていて、売主さまがよく間違えるところです。

近所で、広い土地が3つ、4つに分けられて「A区画・B区画・C区画」と売り出されているのを見たことはないでしょうか。その売り出し価格を見て、「うちも坪〇〇万円で売れるはず」と考える方がいます。

しかし、あの値段は、地主さまが業者に売った値段ではありません。業者が土地を買い、測量し、道路を入れ、水道を引き込み、区画を整えて、その費用と業者の利益を乗せた値段です。地主さまが最初に売った値段は、それよりかなり低いのが普通です。

当社が査定をするときは、こうした業者の売り直しの区画を比べる材料から外し、地主さまが最初に売った値段を見るようにしています。ここを混ぜてしまうと、査定書の数字が実際より大きく見え、売り出してから値下げを重ねることになりかねません。

落とし穴② 広さ・形・道路で、坪単価は大きく変わる

• 広さ：広い土地は、個人ではなく業者が買うことが多くなります。業者は区画に分けるための道路や、場合によって開発の許可の手間を見込むため、坪単価は小さい土地より低くなるのが普通です。くわしくは500㎡を超える土地は、査定書どおりに売れないことがありますをご覧ください。
• 形：間口が狭く奥に長い土地（旗竿地）や、三角の土地は、建てられる家の形が限られます（旗竿地を売る）。
• 前の道路：道幅が4m未満だと、家を建てるときに敷地を下げる必要があり、使える面積が減ります。
• 建物が残っているか：業者が出す値段は「更地にした場合」の値段が基本です。古い家が建ったままなら、そこから解体費、地中の残り物の心配、測量費がそれぞれ差し引かれます。

落とし穴③ 「平均」と「売れる値段」は別のもの

地価公示や地価調査は、条件の整った「標準的な土地」の値段です。実際に売るときは、その土地ならではの事情と、その時に、その土地を欲しがっている買い手がいるかどうかで値段が決まります。同じ町でも、建売の会社が土地を探している時期と、そうでない時期とでは、出てくる値段が違います。

当社の見方：「仲介で売れそうな値段」と「業者が買う値段」を並べる

当社は一宮市と名古屋市に事務所を持つ、売主さま専門の不動産会社です。土地の売却を何より得意としていて、建売の会社やハウスメーカーの、買う側のトップ営業の方々と日ごろから「どこが、どんな土地を、いくらで買っているか」を情報交換しています。

査定では、

1. 地価公示・地価調査・路線価と、平成の古い取引や安い取引も含めた取引の記録を並べる
2. 業者の売り直しの区画を外し、地主さまが最初に売った値段を見る
3. 「個人に仲介で売れそうな値段」と「業者が買う値段」の2つを並べてお見せする

という形で、数字の根拠を全部お見せします。そのうえで、お客様の想いと納得感を大切に、売る・まだ売らない・どこに売るかを一緒に決めます。ほかの会社の査定書をお持ちなら、査定書のセカンドオピニオンとして見比べることもできます。

よくあるご質問

Q1. 一宮市の土地の坪単価の相場は、いくらくらいですか。

令和8年（2026年）の愛知県地価調査では、一宮市の住宅地の平均は1㎡あたり8万1,900円で、坪に直すとおよそ27万円、前の年より2.2％上昇しました。ただし市内17地点の平均で、駅からの距離や町によって大きく違います。ご自分の土地の近くの数字は、国の「不動産情報ライブラリ」で確かめられます。

Q2. 路線価から、売れる値段は分かりますか。

国税庁は、路線価を地価公示価格などをもとにした時価の80％程度を目安に決めているため、路線価を0.8で割ると時価のおおよその目安になります。ただし、土地の形や道路、広さ、建物の有無、その時の買い手の有無で、実際に売れる値段は変わります。

Q3. 近所の分譲地の値段を、うちの土地の参考にしてもよいですか。

そのまま当てはめるのはおすすめしません。業者が土地を買って区画に分けて売る値段には、測量・道路・水道の引き込みなどの費用と業者の利益が乗っています。地主さまが最初に売った値段は、それより低いのが普通です。

出典：愛知県「令和8年 愛知県地価調査 市区町村別・用途別平均価格、平均変動率」（愛知県）／国土交通省「不動産情報ライブラリ」の公開について（国土交通省、サイトは不動産情報ライブラリ）／国税庁 路線価等の公表についての説明（国税庁）。2026年10月26日に確認した内容です。坪の目安は当社の換算（1坪＝約3.3㎡）。数字は公的な調査の平均で、個別の土地の価格や売れる時期を示すものではありません。

監修：近藤 善伸（株式会社IR不動産コンサルティング 代表・宅地建物取引士・空き家マイスター）。愛知県一宮市・名古屋市の、売主さま専門の不動産会社です。
株式会社IR不動産コンサルティング／宅地建物取引業 愛知県知事(2)第23786号／取引態様：媒介（仲介）。当社が買主となる場合は、その旨を先にお伝えします。