アパート売却の値段は利回りで決まる｜名古屋・一宮の相場の目安

「一宮のアパートを売ろうか迷っている。いくらで売れるのか見当がつかない」「名古屋の一棟アパート、査定を頼んだら会社によって何百万円も違った」――収益物件のオーナーさまから、よくいただくご相談です。

自宅の売却と違い、アパートの値段には、はっきりした「計算の型」があります。この型を知っておくと、査定書の数字が妥当かどうかを、ご自分でも確かめられるようになります。この記事では、その型と、いまの利回りの目安、そして業界では当たり前でもオーナーさまがご存じないことの多い「買う人のローンの事情」をお話しします。

アパートの値段は「1年間の家賃 ÷ 利回り」で決まる

アパートを買う人の多くは、家賃収入を目的にした投資家です。投資家は、「払う値段に対して、1年でどれだけ家賃が入るか」を見ます。この割合が「利回り」です。

表面利回り ＝ 1年間の家賃（満室のとき） ÷ 物件の値段
→ 物件の値段 ＝ 1年間の家賃 ÷ 利回り

たとえば、満室で1年間の家賃が600万円のアパートがあるとします（説明のための例です）。

買う人が求める利回り	値段の目安
8％	7,500万円
9％	約6,667万円
10％	6,000万円
12％	5,000万円

同じ家賃でも、利回りが1％違うと、値段は600万〜800万円ほど変わります。査定額が会社によって大きく違うのは、多くの場合、この「何％で売れると見たか」が違うからです（収益物件の査定価格が会社ごとに違うのはなぜ？）。

もう一つ大事なのは、ここでいう家賃が「満室だったら」の家賃だということです。いま空室があるなら、買う人は「本当にその家賃で埋まるのか」を、そのまま信じてはくれません。満室想定の家賃と、いま実際に入っている家賃は、分けて考えます（満室想定賃料と現在の家賃収入を分けて確認する理由）。

いまの利回りの目安：東海の一棟アパートは平均9.43％

収益物件のサイト「健美家（けんびや）」が毎月出しているレポートによると、2026年8月に掲載された物件の平均は次のとおりでした。

一棟アパート	表面利回り	値段の平均	築年数の平均
東海	9.43％	6,715万円	23.2年
首都圏	6.98％	1億83万円	24.1年
全国	7.89％	9,115万円	24.8年

全国の7.89％は、このレポートが始まった2008年4月以来の低さだそうです。利回りが低いということは、同じ家賃に対して値段が高めについているということで、売る側から見ると悪くない時期といえます。

ただし、これは「売りに出ている値段」の平均で、実際に売れた値段ではありません。売り出しの値段は、交渉で下がって決まることが多いものです。

もう一つの物差しとして、一般財団法人 日本不動産研究所の「不動産投資家調査」（2025年10月時点）では、名古屋のワンルーム・ファミリー向けの賃貸マンション一棟の期待利回りは、どちらも4.5％でした。これは、駅に近く築年数の浅い、大きな投資家が買うような標準的な物件の目安です。同じ名古屋でも、駅近・築浅のRC造と、郊外の築30年の木造アパートとでは、利回りが倍以上違うと考えてください。

利回りを決める3つ：築年数と構造、場所、入居の安定

• 築年数と構造：次の章でお話しする「買う人のローン」に直結します。
• 場所：駅からの距離、近くに大学・工場・病院があるか。入居者が入れ替わっても、次が見つかる場所かどうかです。
• 入居の安定：空室の期間、家賃の下がり方、滞納の有無。記録がそろっていると、買う人は安心して低めの利回り（＝高めの値段）で買えます。

業界の事情：買う人のローンの期間は「構造と築年数」で決まる

ここが、オーナーさまにあまり知られていない、けれど値段に大きく効くところです。

税金の計算に使う建物の「法定耐用年数」は、住宅用の建物なら木造22年、鉄骨（骨組みの厚さ4mm超）34年、鉄筋コンクリート47年などと決まっています。アパートローンでは、この年数や構造ごとの上限から、建物の築年数を差し引いた残りの期間を目安にローンの期間を考える、という扱いがよく見られます。

たとえば、ある地方銀行のアパートローンの案内では、木造の建物の融資期間は「22年以内」（銀行の要件を満たせば延長あり）、中古の場合は「構造別の最長期間から築後年数を差し引いた年数以内」と書かれています。条件は金融機関ごとに違いますが、考え方の傾向は共通しています。

すると、どうなるか。

• 築22年を超えた木造アパートは、長いローンが組みにくくなり、現金を多く出せる人か、ローン期間が短くても返せる人しか買えなくなる
• 買える人が減るので、求められる利回りが高くなる（＝値段が下がる）

逆に言えば、同じ木造でも、築年数が20年を切っているうちに売るか、超えてから売るかで、買える人の数が変わります。「いつ売るか」を考えるときの大事な物差しです（収益物件はいつ売る？）。

なお、買う側には、法定耐用年数を過ぎた建物は短い年数で減価償却できる、という税金の事情から、あえて築古の物件を選ぶ方もいます。こうした買い手の事情も含めて、誰に向けて売るかを考えます（税金の扱いは一般的なしくみの説明です。個別の判断は税理士にご確認ください）。

売る前に整えておきたい3つの書類

1. 家賃の一覧（レントロール）：部屋ごとの家賃、共益費、契約の始まった日、敷金。満室想定と現況の両方。
2. 賃貸借契約書と、管理会社との契約書：特約や、管理会社を変えるときの条件も見られます。
3. 修繕の記録：屋根・外壁・給湯器などをいつ直したか。見積書や請求書でも構いません。

これらがそろっていると、買う人は「見えないリスク」を値段から差し引く必要が減ります。資料のそろえ方は収益物件の査定・売却相談前に何をそろえる？にまとめています。入居者がいるまま売る場合の進め方は、入居者がいる収益物件は売却できる？をご覧ください。

当社の進め方：仲介と買取の両方を並べる

当社は一宮市と名古屋市に事務所を持つ、売主さま専門の不動産会社です。代表自身も大家として物件を持ってきた経験があり、オーナーさまの目線でお話しします。

• 家賃の一覧と修繕の記録から、「満室想定」と「現況」の2つの利回りで値段の幅をお出しします
• 買う人のローンの事情を踏まえ、どんな買い手に向けて売るかを決めます
• 入居者や管理会社に知られずに、まずご相談いただけます
• 当社が買主になる買取もご提案できます。その場合は当社が買主であることを最初にお伝えし、仲介で売る場合の見込みと並べてお見せします（収益物件の買取の条件）

何より大切にしているのは、お客様の納得感です。数字の根拠をすべてお見せしたうえで、「売る」「直して持つ」「今は売らない」を一緒に比べます。

よくあるご質問

Q1. アパートの売却価格は、どうやって決まりますか。

多くの場合、「1年間の家賃（満室想定）÷ 利回り」で考えます。買う人が求める利回りは、築年数と構造、場所、入居の安定によって変わります。利回りが1％違うだけで値段は大きく変わるため、査定書では何％で見たのかを確かめてください。

Q2. 名古屋や一宮のアパートの利回りの相場は、どのくらいですか。

健美家のレポート（2026年8月）では、東海で売りに出ている一棟アパートの平均表面利回りは9.43％でした。一方、日本不動産研究所の調査（2025年10月時点）では、名古屋の駅近・築浅の賃貸マンション一棟の期待利回りは4.5％です。物件の築年数や構造、場所で倍以上の差があります。

Q3. 古い木造アパートは売りにくいのですか。

売れますが、買う人の顔ぶれが変わります。アパートローンでは、構造ごとの年数から築年数を差し引いた期間を目安に融資期間を考える扱いがよく見られるため、築年数の進んだ木造アパートは長いローンが組みにくく、現金を多く出せる人などが中心になります。その分、求められる利回りが高くなる傾向があります。

出典：健美家株式会社「収益物件 市場動向マンスリーレポート（2026年8月期）」（健美家、地域別の数字はPDF。掲載物件の平均で、成約価格ではありません）／一般財団法人 日本不動産研究所「第53回 不動産投資家調査」（2025年10月時点）の名古屋の数値は、東急リバブル「プロパティスタ」コラム（2026年1月16日、PDF）による／株式会社七十七銀行「アパートローン」商品案内（七十七銀行。融資の条件は金融機関ごとに異なります）／国税庁 タックスアンサー No.5404「中古資産の耐用年数」（令和8年4月1日現在、国税庁）・減価償却資産の耐用年数表。2026年10月26日に確認した内容です。利回りの表は説明のための計算例で、個別の物件の価格や売れる時期を示すものではありません。税金は一般的なしくみの説明で、個別の判断は税理士にご確認ください。

監修：近藤 善伸（株式会社IR不動産コンサルティング 代表・宅地建物取引士）。愛知県一宮市・名古屋市の、売主さま専門の不動産会社です。
株式会社IR不動産コンサルティング／宅地建物取引業 愛知県知事(2)第23786号／取引態様：媒介（仲介）。当社が買主となる場合は、その旨を先にお伝えします。