築40年超の古い家は売れる？一宮・名古屋で買う人4種類と売り方

「築45年の実家。古すぎて、もう売れないのではないか」「壊さないと、誰も買ってくれないのではないか」――セミナーやご相談で、本当によく聞くお話です。

はっきり申し上げます。古い家でも売れます。一宮市でも名古屋市でも、築40年、50年の家は毎年のように売り買いされています。ただし、新しい家と同じ売り方では売れません。古い家は、買う人が限られる分、「誰に向けて売るか」を最初に決めた人から話が進みます。

古い家の値段は「建物」ではなく「土地」から考える

最初に、業界の人間なら誰でも知っていて、売主さまはあまりご存じない事実をお伝えします。

国土交通省は2014年に出した資料の中で、「中古の一戸建ては、取引のときに、個々の家の状態にかかわらず、一律に築20〜25年で建物の市場価値をゼロとする慣行がある」と書いています。国はこの慣行を改めようとしてきましたが、現場の値段の付け方は、今も大きくは変わっていません。

つまり、築40年の家の値段は、多くの場合「土地の値段」がもとになります。そこに、

• 家をそのまま使える買い手がいれば、建物の分が少し上乗せされる
• 壊して建て直す買い手なら、解体費や地中の残り物の心配の分が差し引かれる

という形で値段が決まります。「家がきれいだから高くなるはず」「家が古いから売れない」のどちらも、半分だけ正しいのです。

2つの日付で変わること：1981年5月31日と1982年1月1日

古い家を売るときに、確かめていただきたい日付が2つあります。登記簿や、建てたときの「確認済証」で分かります。

日付	何が変わるか
1981年（昭和56年） 5月31日以前	いわゆる「旧耐震」の家。相続した空き家を売ったときの3,000万円の特別控除は、この日以前に建てた家が対象です（ほかにも条件があります）。名古屋市の解体の助成も、この日以前に工事を始めた木造の家が対象です。
1982年（昭和57年） 1月1日以後	買う人が住宅ローン控除を使う条件の一つです。国税庁の案内では、中古の家は「昭和57年1月1日以後に建築されたもの」であること。それより前の家は、「耐震基準適合証明書」などがないと使えません。

2つ目は、売主さまが見落としやすいところです。住宅ローンを使って家を買う個人の方は、ローン控除が使えるかどうかを気にします。1982年より前の家は、証明書を取らない限り控除が使えないため、個人の買い手が減り、「業者が買う」話が中心になりやすいのです。

古い家を買う人は、4種類

古い家を買う人は、大きく分けて次の4種類です。どの人が買うかで、見られるところも、値段の付き方も違います。

① 建売の会社・ハウスメーカー（壊して新しく建てる）

土地として買い、家を壊して新築を建てて売ります。見るのは、土地の広さ・形・前の道路・区画の取れ方です。家の状態はほとんど見ません。解体費と地中の残り物の心配を見込んで、値段から差し引きます。

② 直して売る会社（リフォーム・リノベーションして売る）

家を直してから売ります。見るのは、柱や土台、雨漏り、シロアリ、水回りです。直す費用と、売ったあとの責任（後でお話しします）を見込んで値段を出します。

③ 自分で直して住む・貸す個人

手ごろな値段で買って、自分で手を入れて住む方や、貸して家賃を得たい方です。値段は合いやすい一方で、ローンが使いにくい・現金が要るため、人数は多くありません。

④ お隣・ご近所

見落とされがちですが、隣の方にとっては、隣の土地は二度と出ない土地です。駐車場や子ども世帯の家に、と考える方がいます。ただし、話の持ちかけ方を間違えると、ご近所づきあいに響きます。間に入る人がいたほうが進めやすいところです。

業者が買うと値段が下がる理由：売ったあとの「2年の責任」

「業者に売ると安くなる」とよく言われます。その理由の一つは、法律にあります。これも、売主さまにはほとんど知られていません。

宅地建物取引業法第40条により、不動産会社が自分で売主になって家を売るときは、買主に対して、引き渡しから少なくとも2年間は、雨漏りやシロアリなどの不具合の責任を負うのが原則です。それより買主に不利な約束は、無効になります。

つまり、②の直して売る会社は、あなたから古い家を買ったあと、売った先の買主に2年間の責任を負います。だから、見えない不具合の分まで見込んで、仕入れの値段を低めに出すのです。

一方で、個人どうしの売買を仲介で行う場合は、売主さまの責任を「負わない」または「短くする」約束を結ぶことができます。ただし民法上、売主さまが知っていて伝えなかった不具合は、その約束があっても責任を免れません。雨漏りの跡、シロアリ、傾きなど、知っていることは最初に全部伝えるのが、結局は話を早く、穏やかに進める道です。

業者に売る（買取）と、仲介で個人に売る。それぞれの利点と欠点は、仲介と買取の比べ方にまとめています。

売る前に、しないほうがよい3つのこと

1. 先にリフォームしない

「きれいにすれば値段が上がるはず」と考えて、売る前にお風呂や台所を新しくする方がいます。しかし、②の会社は自分たちのやり方で直しますし、③の個人は自分の好みで直したい方です。かけた費用が、そのまま値段に乗ることはまれです。直すかどうかは、買い手の顔ぶれを見てから決めても遅くありません。

2. 先に壊さない

壊すと、②③の買い手がいなくなります。家が建っている土地の固定資産税の軽減も外れます。さらに、道路の条件によっては壊したら建て直せない土地もあります。壊すかどうかは、家ごと売るか、解体して土地にするかで比べ方をお話ししています。

3. 先に全部片付けない

家財の片付けは、費用も体力もかかります。買う人によっては「家財ごとそのままでよい」こともあります。片付けは、売り方が決まってからのほうが、むだがありません。

一宮・名古屋で古い家を売るときの順番

1. 建てた年と名義を確かめる：登記簿、確認済証、固定資産税の通知書。名義が亡くなった方のままなら、相続の登記から始めます。
2. 誰が買うかを調べる：その土地なら、どの建売の会社が買いそうか。直して売る会社は興味を持つか。近くで家を探している個人はいるか。
3. 仲介と買取を並べる：仲介で売れそうな値段と期間、業者が買う値段と確実さを、同じ表で比べます。
4. 税金と補助金の線を確かめる：1981年・1982年の線、相続した空き家の特例、解体の補助金。最終確認は税理士・市役所で。
5. そのうえで、壊す・直す・片付けるを決める

当社は、建売の会社や、直して売る会社の、買う側のトップ営業の方々と、日ごろから「いま、どこが、何を買っているか」を情報交換しています。同じ古い家でも、買う会社によって出せる条件が変わるからです。金額をお伝えする前に、買うのがどこの誰になりそうかを調べます。

当社が買主になる買取のご提案をすることもあります。その場合は、当社が買主であることを最初にお伝えし、仲介で売る場合の見込みと並べてお出しします。

よくあるご質問

Q1. 築50年の家でも、売れますか。

売れます。木造の一戸建ては、築20〜25年で建物の値段がほぼゼロと見られる慣行があり、古い家の値段は多くの場合、土地の値段をもとに決まります。土地を必要としている建売の会社や、家を直して売る会社、ご近所など、買う人を探すところから始めます。

Q2. 売る前にリフォームしたほうがよいですか。

多くの場合、売る前のリフォームはおすすめしません。古い家を買う会社は自分たちのやり方で直し、個人の方も自分の好みで直したいことが多いため、かけた費用がそのまま値段に乗ることはまれです。買い手の顔ぶれを見てから決めても遅くありません。

Q3. 古い家を業者に売ると、なぜ安くなるのですか。

理由の一つは、不動産会社が自ら売主として家を売ると、宅地建物取引業法により、引き渡しから少なくとも2年間は不具合の責任を負うのが原則だからです。その分のリスクや直す費用を見込んで、仕入れの値段を出します。仲介で個人に売る場合と並べて比べることをおすすめします。

出典：国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」の公表（平成26年3月31日、国土交通省）／国税庁 タックスアンサー No.1211-3「住宅の取得等をして令和4年以後に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」（令和8年4月1日現在、国税庁）／国税庁 タックスアンサー No.3306（令和8年4月1日現在、国税庁）／宅地建物取引業法 第40条（e-Gov法令検索）／民法 第572条（e-Gov法令検索）。2026年10月26日に確認した内容です。税金は一般的なしくみの説明で、個別の判断は税理士・税務署にご確認ください。

監修：近藤 善伸（株式会社IR不動産コンサルティング 代表・宅地建物取引士・空き家マイスター）。愛知県一宮市・名古屋市の、売主さま専門の不動産会社です。
株式会社IR不動産コンサルティング／宅地建物取引業 愛知県知事(2)第23786号／取引態様：媒介（仲介）。当社が買主となる場合は、その旨を先にお伝えします。