株式会社IR不動産コンサルティング
月極の駐車場として貸している土地。
これを売ろうとするとき、多くの方がまずこう考えます。
「借りている人に出てもらってから、売ろう」
ちょっと待ってください。
空けてしまうと、戻せません
借りている方に解約をお願いして、空けてしまう。
そのあとで「やっぱり貸したまま売りたい」と思っても、元には戻せません。
いったん解約した方に、もう一度借りてくださいとは言いにくいものです。
順番として、戻せるほうが先です。
買主は、二つの層に分かれます
駐車場として貸している土地を見るとき、買う側は二つに分かれます。
- 貸している状態を評価する買主 買った翌月から収入が入ります。そのまま持ち続けるつもりの方、あるいは、しばらく寝かせてから動かすつもりの会社
- 空いた状態を求める買主 すぐに建てたい会社。人が使っている状態では動けません
この二つは、別の層です。
空けてしまうと、前の層が消えます。
貸したままだと、後ろの層は手を出しにくい。
どちらが多いかは、土地の広さと場所と、いくらで貸しているかで変わります。
だから、決める前に見る必要があります。
まず、契約書のここを見てください
解約を考える前に、契約書の次の項目を確かめてください。
- 解約の申し入れは、何か月前か 一か月前なのか、三か月前なのか
- 自動で更新される条項があるか あれば、いつ更新なのか
- 敷金や保証金を預かっているか 預かっていれば、返す必要があります
- 書面があるか 口約束のままのことがあります
契約書が見当たらない、という方も少なくありません。
その場合は、いつから、いくらで、誰に貸しているかを、分かる範囲で整理するところから始めます。
青空駐車場と、建物のある駐車場は違います
舗装しただけの青空駐車場と、屋根や建物のある駐車場では、扱いが変わることがあります。
また、土地を丸ごと一社に貸しているのか、区画ごとに個人に貸しているのかでも違います。
- 一社に丸ごと 交渉の相手が一つ。話が早い代わりに、条件は契約書しだい
- 区画ごとに個人 交渉の相手が複数。全員に同じ話をする必要があります
固定資産税の話
固定資産税には、住宅が建っている土地を軽くする仕組みがあります。
これは、その土地に住宅があることが前提です。
青空駐車場には、その軽減がかかりません。
同じ広さ、同じ場所でも、上に何があるかで扱いが変わります。
税額そのものは、土地の広さや評価で変わります。お住まいの市町村と、税理士にご確認ください。
広い駐車場は、さらに一段あります
駐車場は、まとまった広さがあることが多いです。
一定の面積を超えると、買う側に開発の許可が必要になります。一宮市では500平方メートルからです。
そうなると、買う側は道路や造成の費用まで積んでから金額を出します。
面積の基準は市町村によって異なります。詳しくは500㎡を超える土地のページでご説明しています。
また、もともと田や畑だった土地を駐車場にしている場合、地目が農地のままになっていることがあります。その場合は、所有権を移す前に別の手続きが要ります。農地・田畑の売却のページをご覧ください。
当社がすること
- 貸したまま売った場合と、空けてから売った場合、両方の見込みを並べてお出しします
- 契約書を一緒に見て、解約に関する条項を確かめます
- 地目と、面積と、前面道路を見て、誰が買えるかを整理します
金額は物件ごとに異なります。現地を見ずに価格を申し上げることはいたしません。
まとめ
- 空けてしまうと、戻せない
- 貸している状態を評価する買主と、空いた状態を求める買主は別の層
- まず契約書の解約に関する条項を確かめる
- 一社に丸ごとか、区画ごとに個人かで、進め方が変わる
- 広い駐車場は、開発の許可が関わることがある
- 地目が農地のままのことがある
売ると決めていない段階でのご相談が、ほとんどです。
順番だけ、間違えないように。