一宮・名古屋・尾張の収益物件売却アパートは、
2つの金額で決める。

法律によって貸主の立場が買主に移る場合、通常、入居者の同意を得る必要はありません。ただし、新しい家賃の振込先・連絡先・切り替え日は入居者にお知らせが必要です。お知らせの時期と文面は、売主さま・買主・管理会社と相談して決めます。

貸主の立場が買主に移る場合、原則として敷金を返す義務も買主に引き継がれます（民法605条の2・622条の2）。敷金の残高をどう受け渡すか、家賃をどの日で日割り精算するかは、売買契約で具体的に決めます。

売却は検討できますが、契約を続けたまま売るか、終わらせてから売るかで条件が大きく変わります。売るという理由だけで当然に解約できるわけではなく、オーナー側からの解約には正当な理由が求められる場合があります（借地借家法28条）。まず契約書の「解約」と「所有者が変わるとき」の条項を拝見し、必要に応じて弁護士への確認をおすすめします。

退去のお願いや話し合いはできますが、売却の都合だけで一方的に出てもらうことはできません（借地借家法28条）。立退料を出せば認められる、という制度でもないため、入居中のまま売る場合と、時間と費用を比べて決めます。

そろっていなくてもご相談いただけます。契約書・管理会社の月ごとの報告・通帳の入金を照らし合わせて、部屋ごとの家賃・敷金・契約期間・空室を一覧にします。確かめられたことと、まだ確かめられていないことを分けて、買主に示します。

不具合の内容を買主に伝え、修理や費用の負担を話し合って決めたうえで売る方法があります。「現状のまま」と書くだけで責任がすべてなくなるわけではなく、知っていて伝えなかったことは責任を免れません（民法572条）。宅建士として現地で、雨漏りの跡や設備の状態を確かめ、書類に残します。

株式会社IR不動産コンサルティング（愛知県一宮市・名古屋市）の宅建士・近藤は、いいえ、実際に入っている家賃と出ていく費用で考えてくださいと答えています。表面利回りは満室の家賃を価格で割った数字で、空室、管理費、修繕、固定資産税は入っていません。買い手の投資家は、これらを引いた実際の収支で価格を考えます。入金の実績と支出の資料をそろえると、買い手との話が早くなります。まずは0120-122-200か、LINEでご相談ください。

部屋を貸す契約（賃貸借）は買主に引き継がれますが、管理会社との管理委託契約は、それとは別の契約です。買主が同じ管理会社を使い続けるか、別の会社に替えるかで手続きが変わるので、契約書の解約の予告期間と精算を先に確かめます。鍵・契約書・修繕の記録の引継ぎも、引渡しの日に空白ができないよう段取りします。

自動で同じ保証が続くとは限りません。保証会社によっては、貸主が変わったときに届け出や名義の切り替えが要ります。部屋ごとにどの保証会社か、保証の範囲と期間を一覧にして、買主に引き継ぐ手続きを確かめます。

建物の大きさや使い方によっては、消防設備の点検や建物の定期調査の報告が法律で決まっています。報告書や直した記録は買主や金融機関がよく確かめるので、手元にあるものを集めます。記録がない・直していない所がある場合は隠さず伝え、要る対応と費用を点検の業者や市の窓口に確かめます。

売れる場合はありますが、まず建築確認の図面・検査済証と今の建物を照らし合わせます。登記が合っていても法律に合っているとは限らず、買主の融資が通りにくくなることもあります。直すか、今の状態を説明して値段に反映するかは、調べた結果を見てから一緒に決めます。

満室かどうかより、その家賃が続くかどうかが見られます。家賃を大きく下げたり家賃なしの期間（フリーレント）をつけたりして埋めると、買主は今の家賃と条件で利回りを計算するため、かえって値段が下がることもあります。満室にするための費用と、今の状態で売る場合を並べて比べてから決めましょう。